Офисы дорожают
и сдаются
Цена на московскую нежилую недвижимость неразрывно связана с политической ситуацией в стране. Итогов президентских выборов ждут и арендаторы, и владельцы зданий. Впрочем, уже сегодня возросший спрос привел к повышению арендных ставок на 2-3%. И, по прогнозам риэлтеров, тенденция к повышению цен в течение года сохранится.

Рынок офисной недвижимости Москвы (сегодня это 8 млн м2) от последствий августовского кризиса начал приходить в себя осенью прошлого года. А сейчас число арендаторов по сравнению с первым посткризисным годом выросло на треть — они заняли 25% пустующих помещений (около 460 тыс. м2). При этом установившийся после кризиса уровень цен (стоимость аренды упала в полтора-два раза) позволил многим улучшить условия "проживания". По словам риэлтеров, потенциальные арендаторы вновь интересуются не дешевыми офисами класса С в зданиях НИИ и прочих госучреждений, а хорошо оборудованными помещениями в современных бизнес-центрах. Структура предложения такова: 1,6 млн м2 элитных площадей, офисов класса В — 2,8 млн м2, офисов класса С — около 3 млн м2.

По высшему разряду
По словам Джека Келлехера, директора риэлтерской компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, стабилизация особенно заметна на рынке аренды высококлассных офисов — небольшие компании, воспользовавшись падением цен, решили сменить свои офисы на более современные, которые управляются профессионалами. По данным исследования, проведенного комитетом по недвижимости Американской торговой палаты, в декабре--январе годовая арендная плата в офисах класса A составила в среднем по Москве $550-600 за м2.
Несмотря на рост спроса, владельцы зданий не торопятся повышать арендные ставки. За последние полтора года они, судя по всему, смирились с мыслью, что докризисные цены не устраивают даже крупные компании. Напомним, что и до 17 августа завышенные ставки вызывали справедливые нарекания (в рейтинге самых дорогих городов мира Москва находилась тогда на 3-м месте). Но если в ту пору игру на повышение можно было оправдать дефицитом бизнес-центров класса А, то сегодня на этом рынке пустует 21% площадей (276 тыс. м2), и рост цен только усугубит ситуацию.
Именно поэтому собственники таких офисных комплексов, как "Усадьба-центр", "Три карандаша" (так риэлтеры называют бизнес-центр на Космодомианской набережной), "Гоголевский, 11", Pushkin Plaza на Тверской, Olimpik Plaza на проспекте Мира, "Дукат Плаза", "Зенит", "Новинский, 31", "Путник" и McDonald`s на Тверской, считают повышение арендных ставок преждевременным. Впрочем, есть исключения. По словам Вадима Бойко, генерального директора компании "Вашъ финансовый попечитель", повышенный спрос на офисы в бизнес-центре "На Спартаковской" позволил изменить тарифы: в декабре аренда обходилась в $350 за м2, включая НДС; теперь она составляет $410, а автомобильная парковка подорожала с $1 до $70 в год.
Ставки аренды могут увеличиться и по политическим мотивам. По мнению Мишеля Паскалиса, партнера компании Jones Lang LaSalle, если после президентских выборов в Россию вернутся иностранные фирмы (основные арендаторы высококлассных офисов), цены могут подняться на 3-5%.
Подорожание в первую очередь коснется арендаторов, которые намерены занять помещения в строящихся бизнес-центрах. Как сообщили Ъ в одной из девелоперских компаний, отчисления в бюджет города и расходы на строительство не позволяют владельцам сдавать офисы по ставке, близкой к себестоимости. Исходя из этого, можно предположить, что стоимость аренды в новых комплексах на Цветном бульваре и в Кисловском переулке (корпорация "Лусине"), "Голутвинский двор" (часть проекта "Голутвинская слобода"; уполномоченный риэлтер Noble Gibbons), "Плотников" (компания "Бета-Проект"), "Пятницкая, 69" и "Тверская, 22" ("Капитал-Групп") будет не ниже $700 за м2. Андрей Огиренко, руководитель инвестиционного проекта "Голутвинская слобода", сообщил, что стоимость аренды в новом здании из-за высокого качества строительства, технической оснащенности, профессионального управления окажется несколько выше существующих цен и будет зависеть от сроков аренды.
Владельцы строящихся зданий уверены, что их "детища" будут востребованы даже при относительно высоких арендных ставках. По словам Мурада Саргсяна, генерального директора корпорации "Лусине", в офисном центре в Кисловском переулке 10 тыс. м2 уже востребовала ММВБ, 2300 м2 будут отданы в аренду банку, а заполнить оставшиеся 3 тыс. м2 не составит труда — в центре столицы мало элитных площадей.
Есть еще одно обстоятельство, которое может спровоцировать увеличение арендных ставок. 2 января и. о. президента Владимир Путин утвердил изменения в законе "О налоге на добавленную стоимость", которые играют на руку застройщикам. Суть поправок сводится к тому, что с 1 января будущего года размер взносов в бюджет по НДС на момент сдачи объекта будет сокращен на сумму, потраченную на уплату НДС в ходе строительства (строительные материалы, работа и проч.). Таким образом, инвесторам и застройщикам выгодно затянуть строительство (точнее, официальную сдачу объекта) до наступления 2001 года. К чему это может привести? Допустим, что после выборов возникнет ажиотажный спрос на офисы класса "люкс" и все пустующие офисы А-класса в уже построенных комплексах будут заняты. Если ввод новых офисных площадей будет заморожен, возникнет дефицит, и, как следствие, ставки аренды поползут вверх. Но эта тенденция будет кратковременной — офисы, которые появятся на рынке в начале будущего года, вновь собьют цены.

Средний класс
В соответствии с международной классификацией помещения класса B занимают вторую ступень в офисной иерархии. Речь при этом идет не об отделке помещений, а об инженерной и технической начинке. В таких офисах может отсутствовать современная система кондиционирования, оптоволоконная и спутниковая связь, рестораны, фитнес-центры, теннисные корты. К этому разряду относятся и устаревшие центры класса А, построенные в Москве несколько лет назад. Офисы среднего класса, соответственно, обходятся арендаторам дешевле. По словам Сергея Лупашко, президента корпорации "Рескор", на этом сегменте рынка цены пока стабильны: офисы в пределах Садового кольца сдаются по $400-450 за м2, в менее престижных районах — по $200-300.
Стоит, однако, отметить, что на рынке офисов категории B сложилась весьма любопытная ситуация. С одной стороны, в последние два месяца наблюдается рост спроса на эти офисы. С другой — владельцы помещений не торопятся расставаться с арендаторами, которые не справляются с арендными платежами. Так, мебельный салон, арендующий помещение в деловом центре на ул. Вавилова, оплачивает лишь 50% от стоимости аренды, однако его не изгоняют — хозяева ждут, пока клиент встанет на ноги. Офисное помещение класса В площадью 50-1000 м2 на Новинском бульваре сдается по $150-200 за м2, причем риэлтеры отказываются от комиссионных.
По словам Ирины Глива, начальника отдела нежилых помещений агентства "Миэль", количество обращений в январе по сравнению с концом прошлого года увеличилось на 50%, но реальных сделок гораздо меньше — потенциальные арендаторы проводят маркетинговые исследования. Риэлтеры не исключают, что после 26 марта ставки аренды начнут плавно расти. Но в ближайшие полтора месяца офисы "среднего" класса не подорожают.
Аналогичная перспектива у офисов класса С. Сегодня стоимость аренды помещений в госучреждениях, на предприятиях и на первых этажах жилых домов составляет $80-120 за м2.
Серьезным игроком на рынке офисов класса B и C являются столичные власти. Москомимущество поставляет на рынок более 2 млн м2 офисной недвижимости, стоимость аренды которой на 5-10% ниже рыночной. Чтобы удержать арендаторов, городские власти не станут повышать арендные ставки. Во всяком случае, до тех пор, пока на рынке имеются свободные помещения.

Торговый ряд
Рынок торговых площадей Москвы также пострадал от кризиса. Западные арендаторы, продвигавшие на российском рынке престижные торговые марки потребительских товаров, вынуждены были сократить поставки и закрыть часть своих магазинов. Например, предложение эксклюзивной одежды и обуви сократилось после кризиса более чем на 50%. Из 6 тыс. бутиков известных марок закрылось более 500. Российским продавцам также пришлось "ужаться". В результате после 17 августа заметно опустели как престижные торговые дома ("Французские галереи", "Охотный ряд", "Смоленский пассаж", "Галерея 'Актер'"), так и рядовые универмаги. Это заставило владельцев пересмотреть условия сдачи помещений в аренду и размер платы за квадратные метры. Так, объявленная в 1997 году стоимость аренды площадей во "Французских галереях" составляла от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. за м2 в год, после кризиса арендные ставки были снижены до $1,6-1,8 тыс. за квадратный метр. По аналогичному сценарию развивались события и в других торговых центрах. На сегодняшний день, по данным агентства МЦБН, ставки в крупных комплексах установились на отметке $1000-1200 за м2.
Торговые центры, расположенные в менее престижных районах, на этом фоне выглядят скромнее. Например, в супермаркете "Перекресток" и в двух "Рамсторах" аренда обходится в $800-900 за метр. По мере приближения к районам массовой застройки стоимость аренды магазинов снижается до $400 за м2. А небольшие, до 200 м2, торговые помещения обходятся арендаторам не дороже $150-200 за метр в год. После выхода распоряжения правительства Москвы (октябрь 1999 года) о реорганизации оптовых рынков Москвы и повсеместной замене контейнеров на магазины резко возрос спрос на торговые павильоны. Стоимость аренды павильонов колеблется от $75 до $83 за м2. Эксперты рынка считают, что, даже несмотря на возросший интерес к торговым площадям, в ближайшие год-два значительного увеличения арендных ставок не произойдет.
Несколько хуже чувствует себя рынок производственных и складских помещений. Но и здесь наблюдается некоторое оживление. Наибольшую активность проявляют предприятия малого бизнеса. В частности, активно разбираются помещения под парикмахерские, аптеки, кафе, предприятия пищевой промышленности. Наибольшей популярностью пользуются площади в "спальных" районах города. По словам Владимира Яворского, начальника отдела нежилых помещений агентства недвижимости "Юго-Запад", спросом пользуются объекты площадью 100-300 м2, стоимость аренды составляет от $80 до $150 за метр, аренда складов обходится в $50-$70.
Итак, сегодня цены на нежилую недвижимость в Москве стабилизировались и сразу после объявления итогов президентских выборов начнут расти на 3-5% в месяц.

ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА

Газета «Коммерсантъ» №25 от 16.02.2000, стр. 8