Инвестировать в недвижимость следует аккуратно: не все проекты смогут обеспечить высокую доходность в 2004 году

Полковник запаса Виктор в августе 2001 года впервые купил квартиру не для себя, а на продажу. Знакомые убедили: лучшего способа сохранить и преумножить сбережения нет. Скопив к тому моменту $21 000, Виктор приобрел на стадии строительства однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м, то есть по $568 за кв. м, на востоке Москвы за кольцевой автодорогой. Более надежным делом, конечно, выглядела покупка аналогичной квартиры в готовом доме, но на это пришлось бы потратить $26 000, а такой суммой бывший офицер не располагал.

Жалеть в итоге не пришлось. Госкомиссия приняла дом в сентябре 2002-го. Уже в декабре Виктор продал квартиру за $34 000 — по $919 за кв. м. С тех пор он вкладывает сбережения только в недвижимость — ведь доходность его первой операции составила около 40% годовых, гораздо больше, чем мог бы предложить любой банк.

Таких, как Виктор, сегодня в Москве тысячи. Понаблюдайте за столичными новостройками, и вы увидите: непосредственно после сдачи дома в него заселяется от силы половина жильцов. Остальные приобрели жилье на перепродажу. По оценкам компании «Домострой», в структуре собственности новостроек не менее 40% принадлежит покупателям-инвесторам, по оценкам аналитического центра Irn.ru — 30%.

В основе нынешнего бума частных инвестиций в недвижимость лежит бурный рост цен на жилье. В 2003 году, например, они поднялись, по данным Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), в среднем по рынку на рекордные 45%. Согласно опубликованному в начале года исследованию Pricewaterhouse-Coopers, российская столица остается самым перспективным в Европе городом с точки зрения инвестиций в недвижимость: почти 60% опрошенных консалтинговой компанией экспертов рекомендуют покупать недвижимость в Москве, и только 25% советуют избавляться от нее.

В нынешнем году ДИПС прогнозирует увеличение цен на 18–27%. Но и при этих, более скромных, темпах роста инвестиции в недвижимость сохранят привлекательность. К тому же в некоторых районах недвижимость будет дорожать опережающими темпами.

Доходный дом

К таким районам многие относят города-спутники Москвы. В некоторых из них, по данным корпорации «Инком-недвижимость», цены уже в 2003 году росли «московскими» темпами. В Одинцове и Красногорске жилье за год подорожало на 40%, вплотную подобравшись к ценам на новостройки в окраинных московских районах Марьино и Бутово (от $900 за кв. м) и обеспечив инвесторам практически такую же доходность вложений, как в столице.

Наиболее сложная задача — выбор объекта инвестиций. Ведь сегодня вложиться можно во что угодно, от простого панельного дома и до современного офисного или торгового центра.

В жилом секторе самыми привлекательными выглядят многоэтажные панельные дома и монолитные дома бизнес-класса. «Квартиры в них наиболее ликвидны, так как процесс их купли-продажи поставлен на поток. Особенно популярны инвестиции в двухкомнатные квартиры», — говорит зампред правления банка «НИКойл» Андрей Куликов. Неудивительно, что с начала 2003 года на рынке новостроек недорогое жилье просто «вымывалось». Доходность от инвестиций в новостройки бизнес-класса составляет в среднем 30% годовых в валюте, а по некоторым объектам достигает 70–80%.

Еще один способ повышения доходности — вложиться в недвижимость на этапе строительства, «в котлован». Например, если выбрать сейчас для инвестиции квартиру в монолитном кирпичном доме в Москве, предварительные затраты инвестора составят в среднем $800–1000 за кв. м. Реализовать такую квартиру можно уже за $1200–1400 за кв. м. Рентабельность таких проектов 15–30%.

Жилье класса люкс, с одной стороны, наиболее рискованный, а с другой — наиболее доходный объект для инвестиций. На этапе строительства квадратный метр квартиры такой категории стоит в среднем от $1300 до $2000. Продать же ее можно от $3000 за кв. м и выше. Другое дело, что найти покупателя будет сложнее.

Существуют и другие риски. Любого частного инвестора ждет катастрофа, если дом, в который он вложился, не будет достроен. Конечно, в ряде случаев есть возможность застраховать сделку с недвижимостью, но это понизит доходность вложений на 10 процентных пунктов — примерно столько стоит страховка.

Не все так страшно

Есть также риски системные. О кризисе на рынке недвижимости или, по крайней мере, о стабилизации цен сейчас говорят многие. Но участники рынка пока не опасаются за свои вложения. Нынешняя доля «инвестиционных» квартир в новостройках, по мнению руководителя проекта Irn.ru Олега Репченко, обвалом цен не грозит. Настоящий бум инвестиций в жилье длится всего год, и инвесторы еще не успели накопить такого количества квартир, которое могло бы обрушить рынок.

Даже если все купленные в прошлом году «инвестиционные» квартиры одномоментно поступят на рынок, полагает Репченко, это лишь снизит итоговую цифру роста цен на 5 процентных пунктов. Критическую же массу квартир, способную по-настоящему обвалить цены, инвесторы смогут накопить через 2–3 года.

Как полагает частный инвестор Виктор, единственное, что могло бы обрушить цены и принести ему убыток, — кризис, аналогичный тому, что разразился в августе 1998-го. Но кризис возможен лишь при резком падении мировых цен на нефть, чего в ближайшие месяцы не ожидается. А спрос на недвижимость, уверен Виктор, будет расти хотя бы благодаря притоку в Москву жителей регионов и активизации ипотечных программ, которые сделают жилье доступным для менее обеспеченных слоев населения. Отчасти именно поэтому, совершая свою последнюю сделку, бывший военный предпочел квартире за $110 000 в центре Москвы две скромные «двушки» на окраинах по $60 000 каждая.

С Виктором согласен руководитель аналитического центра компании «Домострой» Дмитрий Попов: «При бескризисной ситуации в стране предложение на московском рынке недвижимости не скоро сможет возрасти настолько, чтобы полностью поглотить имеющийся платежеспособный спрос».

Сколько вложить

от $40 000 На начальной стадии.
Чем раньше вы покупаете квартиру, тем больший доход она вам принесет. Это золотое правило действует до тех пор, пока строительные компании выполняют свои обязательства и вовремя сдают дома в строй. Внимательно изучите историю застройщика!

от $100 000 Панельные дома.
По оценкам риэлторов, наиболее надежными выглядят инвестиции в панельные дома и монолитные дома бизнес-класса, строительство которых уже близится к концу. Причем лучше всего покупать не одно- или трехкомнатные квартиры, а двухкомнатные — именно они пользуются наибольшим спросом.

от $200 000 Элитное жилье.
Инвестиции в элитное жилье выглядят весьма рискованными. Если у вас достаточно средств на приобретение дорогой недвижимости, стоит присмотреться к небольшим домам, строящимся в экологически чистых частях города — качественное жилье в тихих районах будет всегда в цене.

Oсторожно на стройке