Виталий Лейбин: Невидимая рука строительного рынка

Очень хочется публиковать оптимистические вещи. Надоело все критиковать, тем более, что главный и почти единственный объект критики (больная и слабая политическая сфера) не склонен менять повадки. Не повторять же одно и то же. К тому же милые барышни переходят на летнюю форму одежды, а экономические и человеческие ресурсы мощного развития России вроде как налицо. Оптимизм, таким образом, ограничивается здравым смыслом, но стимулируется верой в невидимую руку иррационального. Рынка – не рынка, но чего-то столь же естественного.

Сегодня Государственная Дума рассматривает в первом чтении пакет законопроектов по развитию рынка жилья. Должна принять, иначе будет справедливо обвинена в саботаже задачи национального развития. Жилье – одна из тех тем, через которые экономическое развитие страны могло бы вырваться на свежий воздух.

Проект «группы Шувалова», наверное, наилучший за многие годы концептуальной реформистской разработки. Судя по интервью руководителя экспертной рабочей группы жилищной реформы Надежды Косаревой (Институт экономики города), действительно был произведен ситуационный анализ, найдены проблемные точки, предложено некоторое количество решений. Более того, Надежда Косарева сняла ряд вопросов к реформе, которые до сих пор сохранялись. Например, вопрос о пороге доступа к кредитам на покупку квартиры (минимум $1000 на семью из трех человек в месяц) и вопрос о готовности сферы производства строительных материалов к кратному увеличению темпов строительства (эксперты утверждают, что меньше года нужно для разворачивания одного такого предприятия).

Вообще позитивное движение. Одна отмена нотариальной регистрации сделок многого стоит (1,5% от стоимости квартиры).

Нет никаких претензий к экспертам-разработчикам. В том случае, естественно, если у реформаторов есть представление о том, что 27 законопроектов – это только начало и что в процессе управления реформой наверняка необходимо будет модифицировать, дополнять, а, вероятно, и изменять какие-то изначальные положения. Если принять законы и лечь спать, то жилищного бума не будет. А если будет, то только благодаря чуду – невидимой руке.

Вот тут начинаются вопросы, на которые эксперты-разработчики не отвечают. Потому что не должны. Эти вопросы либо относятся к более широкой сфере, чем рынок жилья, либо должны быть адресованы к политикам, а не экспертам.

Вопрос первый. О действительной доступности для существенного количества граждан жилья (кредитов). Законопроекты снимают ряд ограничений развития ипотеки (усиление прав собственности, право кредиторов выселять неплательщиков, стимулирование некоторого удешевления кредитов), что не приведет к взрывному росту спроса. Этот пункт упирается в проблему роста легальных доходов и накоплений граждан.

Здесь, кажется, есть всего два пути. Первый – мощная государственная политика роста доходов и их легализации посредством налоговой, финансовой политики, тотальное ограничение преследования граждан со стороны государственных органов. Второй – стимулирование легализации доходов прямо в точке приобретения жилья. Правильным результатом реформы было бы такое поведение банков, при котором гражданин не должен был бы предоставлять справок о доходах и т.п. Деньги – и все. Единственный залог – это приобретенное жилье, которое гражданин вынужден будет отдать банку после первого же просроченного платежа.

Любой желающий должен иметь возможность легализовать свои накопления прямо в банке при покупке жилья (например, под 13% подоходного налога). Причем без всяких вопросов со стороны власти к происхождению денег, если только эти деньги не заработаны на оружии и наркотиках.

Вопрос второй. О теневом государственном монополизме в строительной сфере и о доступе к рынку земли. Порядка 90% строительных компаний – частные. При этом не менее этих процентов так или иначе экономически связаны с местными и региональными властями. И это нельзя изменить, пока доступ к земле регулируется произволом властей, а не общефедеральными правилами. Отсюда же инвестиционная непрозрачность компаний, плохой менеджмент, использование устаревших технологий и т.д. А это важнее, чем даже «приведение местных законов в соответствие с Конституцией России». Вот где будет реальный конфликт с региональными и местными властями! И здесь все упирается в решительность и силу федерального центра. Хоть 27, хоть 1027 законопроектов не помогут.

Вопрос третий. О технологической модернизации строительной сферы и удешевлении жилья. Я так понял из подхода экспертов-разработчиков, что эту проблему будут решать сами компании, то есть невидимая рука рынка. Оно, может быть, сработает, а может, и нет. По крайней мере, исторически успешные жилищные программы большое внимание уделяли технологическому вопросу в частности удешевлению строительства. Хоть в СССР при Хрущеве, хоть во Франции, хоть в Италии.

И вопрос, который точно не решит рынок, это вопрос о градостроительной политике. Можно ведь решить все застроить девятиэтажками, можно – небоскребами, а во многих странах города отводят часть места высоткам, часть – дешевому малоэтажному строительству, а пригороды – дорогим индивидуальным домам.

Я это все пишу на очень высоком этаже кирпично-панельного дома, построенного четыре года назад одним из московских ДСК. Наверно, на первых этажах плиты легли ровно, но после десятого угол наклона стен все время рос. Кое-где дыры между плитами залепили строительной пеной. Квартира регулярно течет.

Но оптимизма – полно. Потому что он хотя и ограничивается здравым смыслом, но стимулируется верой в невидимую руку иррационального.