Вторичный сдался первым

Стабилизация межбанковских отношений в августе принесла уверенность в том, что срывов финансирования строящихся объектов удастся избежать. Отсюда оживление на первичном рынке недвижимости. На вторичном же рынке спад покупательской активности привел к снижению цен на 0,6%.

По информации, полученной в ДИПС, в августе объем продаж квартир на первичном рынке вырос на 30% относительно предшествующего показателя. Особенно велик был интерес к новому жилому комплексу на ул. Кржижановского, который появился в продаже в конце июля и продавался без скидок. В августе, по сравнению с июлем, выросли объемы продаж жилья в компании "Сити-XXI век". В 11-м микрорайоне Куркино, при средней стоимости квадратного метра около $1,105 тыс., продажи увеличились на 15%. Причем покупатели проявляли интерес, главным образом, к одно- и двухкомнатным квартирам. В жилом комплексе "Лазурный Блюз" в Строгино, при средней стоимости квадратного метра около $1,65 тыс., рост продаж составил 30%.
По словам Оксаны Каармы, заместителя директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", по всем объектам компании наблюдается снижение спроса, обусловленное, скорее всего, сезонным фактором. Начиная со второй половины августа, количество звонков в отделы продаж компании уменьшилось на 20-30%, так как многие потенциальные покупатели занялись подготовкой к учебному году. Однако продажи в августе остались на уровне июня-июля, то есть те, кто намеревался купить квартиру и летом подбирал варианты, от сделок не отказались. Определенную роль здесь сыграло и то, что клиенты, заинтересованные в покупке жилья, убедились, что проблемы в некоторых банках не сказались на финансировании строительства объектов. Спрос начал плавно расти в первую очередь на квартиры в домах, лишь недавно выставленных на продажу, то есть там, где цены еще не достигли рыночного потолка.

Вторичная недвижимость со знаком минус
Покупательская активность на вторичном рынке была настолько низкой, что многочисленные варианты, выставленные на рынок недвижимости в начале лета, продавцам удавалось пристроить спустя два-три месяца активной работы. Озадаченные сложившейся ситуацией, они заняли выжидательную позицию; в результате, по данным сайта arn.ru, объем рынка в августе, по сравнению с июлем, уменьшился на 2,6% и составил 19 445 вариантов. В конце лета средняя цена предложения метра типового вторичного жилья уменьшилась на 0,6% (до $1,948 тыс.). В секторе жилья бизнес-класса цены упали более чем на 2,5%.
По-прежнему продолжают расти цены в ЦАО. Итоги продаж в августе показали, что квадратный метр в центре города стал дороже на 0,7% ($2,812 тыс. за кв. м). А вот в престижном Западном административном округе наметилась обратная тенденция: в августе цены упали на 1,4% ($2,087 тыс. за кв. м). Снижение спроса на жилье в Зеленограде привело к откату цен на 5,9% ($1,264 тыс. за кв. м). Небольшой рост цен отмечен только по кирпичным домам сталинского периода (0,2-0,4%). Сложно шла реализация квартир в монолитно-кирпичных домах, бывших новостройках. За месяц цены снизились на 3,3%, и в среднем по городу стоимость метра площади составила $1,897 тыс. Характерен пример продажи жилья в заселяемом монолитно-кирпичном доме на площади Крестьянской заставы вблизи одноименной станции метро. Если в начале лета продавцы выставляли на вторичный рынок инвестиционные квартиры (без отделки) как минимум по $3 тыс. за кв. м, то в августе цены съехали до $2,5 тыс. Эта корректировка должна привести к небольшому падению цены предложения, а в дальнейшем — к равновесию платежеспособного спроса и предложения.

Новинки сезона
Похоже, межбанковский кризис не нарушил планов столичных застройщиков — этим летом и в начале осени на рынке появилось достаточно новых объектов. Со 2 сентября ДИПС приступил к реализации квартир в новом жилом комплексе по адресу: ул. Дружбы, вл. 4 (ЗАО, район Раменки, ст. м. "Университет"). Монолитно-кирпичный комплекс возводится по индивидуальному проекту и состоит из тринадцатиэтажного жилого дома и двух трехэтажных таунхаусов. Жилая часть — это 70 квартир, площадь двухкомнатных — от 73,7 до 77,8 кв. м; трехкомнатных — от 79,7 до 104 кв. м; четырехкомнатных — от 130,2 до 138,2 кв. м; есть и двухуровневые пятикомнатные по 258 кв. м. Площадь квартир в таунхаусах — 154,4 кв. м. Диапазон цен, по которым началась реализация жилья,— от $2,38 тыс. до $3,44 тыс. за метр площади. Стоимость квартир в таунхаусе — $3,25 тыс. за кв. м.
Компания "Капитал Груп" приступила к строительству жилого комплекса "Авеню, 77" на 300 тыс. кв. м со спортивным центром с бассейном и теннисными кортами, центром красоты и здоровья, подземным паркингом. Жилой массив располагается в районе Северное Чертаново. На рынок жилплощадь поступила по цене $890 за метр.
Компания "Дон-Строй" представила новый проект класса "де люкс" — "Дом на Покровском бульваре". Площадка для дома находится в престижном районе старой Москвы и соседствует с памятником истории и архитектуры конца XVIII века — Гренадерскими казармами. Основным элементом фасадов станут модные деревянные термостойкие панели. Холлы будут отделаны аналогичными панелями, но уже в сочетании с натуральным камнем и стеклом. В "Доме на Покровском бульваре" предусмотрена вся необходимая инфраструктура — благоустроенная охраняемая территория, трехуровневый подземный гараж, собственная служба эксплуатации. Квартиры свободной планировки. На момент начала продаж эту жилплощадь можно приобрести по цене от $2,9 до $6 тыс. за кв. м.
Рынок элитного жилья в августе пополнился еще одним объектом. Начался капитальный ремонт дома по адресу: Мясницкая ул., 24. После реконструкции там будет всего семь квартир (250-500 кв. м) и четыре-шесть этажей. Цены продаж на начальном этапе реализации составляют $4,2-4,5 тыс. за кв. м и, по прогнозам специалистов, могут существенно вырасти к моменту завершения работ.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Как поведут себя цены на жилье в ближайшие месяцы?

Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul's Yard:
Ожидать резкого перелома ценовых тенденций на рынке элитного жилья пока не приходится. Если не случится ничего экстраординарного, спрос на элитное жилье сохранится и по-прежнему будет превышать предложение. Станут актуальнее проблемы с планировочным качеством и действительной уникальностью элитных объектов. А по-настоящему уникальное предложение всегда найдет достойный ценовой спрос.

Дмитрий Луценко, вице-президент корпорации "МИРАКС-Групп":
"Медвежьи" настроения покупателей жилья пока не актуальны. Очевидно, что рост московского рынка продолжится вплоть до весны 2005 года. Основные факторы роста те же, в порядке убывания значимости: благоприятная макроэкономическая конъюнктура, отсутствие альтернативных, сравнимых по надежности и доходности вариантов инвестиций для физических лиц, девальвация доллара против евро, естественный рост издержек компаний-застройщиков, возможности (почти неограниченные) компаний-застройщиков привлекать средства с финансовых рынков, прежде всего банковские кредиты.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город":
Мы ожидаем коррекции цен вниз до 7%. Очень большое число аналитиков, я знаю, сейчас скажут, что будет рост. На мой взгляд, не будет. Общее количество сделок сократилось. Даже юристы и нотариусы задаются вопросом: "Почему нет привычного объема сделок?" Уже сейчас заметно, что на вторичном рынке стали появляться квартиры по ценам ниже средних. То, что раньше продавалось по $4 тыс. за кв. м, сейчас выставляется по 3,7-3,8 тыс. И эта тенденция будет укрепляться.
Если не произойдет чего-то экстраординарного, что может подогреть интерес к недвижимости (обрушение курса рубля, резкое увеличение притока экспортной выручки, разрушится еще пяток банков), будет спад. Потому что цены сейчас немного превысили платежеспособный спрос.

Эльвира Еремина, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век":
Мы прогнозируем, что в сентябре рост цен на столичную недвижимость возобновится. Но по сравнению с началом года он замедлится в среднем до 1% в месяц. Повышенным спросом будут пользоваться жилые комплексы бизнес-класса с интересным проектным решением квартир, расположенные в районах с благоприятной розой ветров на северо-западе, западе и юго-западе столицы. Спрос на жилье экономкласса тоже будет по-прежнему высок. Предложение в столице в этом сегменте уже недостаточное, и покупатели все чаще свои взоры будут обращать на ближнее Подмосковье.

Константин Филиппишин, генеральный директор агентства недвижимости "Домострой":
На основании исследования, проведенного аналитиками нашего агентства, можно предположить, что в сентябре-октябре на вторичном рынке недвижимости рост цен составит 0,5-1% в месяц на фоне продолжающегося уменьшения объема предложений. Хотя существует вероятность того, что в сентябре уровень цен немного снизится (на 0,3-0,5%) и повышение начнется только с октября. На первичном рынке в ближайшие полтора месяца стоимость квадратного метра в новостройках, скорее всего, останется на уровне августа, при этом будет наблюдаться увеличение объемов продаж. С середины октября 2004 года цены на новостройки возобновят рост. При сохранении стабильной макроэкономической ситуации среднерыночный рост цен на первичном рынке составит около 1% в месяц.

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №36 от 13.09.2004, стр. 70

Темы:

Рынок российской недвижимости