коллективные инвестиции

Число паевых фондов недвижимости увеличивается, а стоимость их чистых активов довольно быстро растет. Принятые в начале года правила игры позволяют этому сегменту рынка развиваться. Впрочем, перед управляющими компаниями остаются преграды, связанные прежде всего с отсутствием понимания пайщиками механизмов деятельности паевых фондов.

В ПИФы пошла недвижимость

Новая редакция положения Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) о составе и структуре активов паевых фондов, учитывающая изменения в строительном законодательстве, а также фактически легализующая инвестиционные контракты (см. "Ъ-Дом" от 19 мая), положительно сказалась на рынке фондов недвижимости. Их число продолжает расти. Летом этого года в ФСФР зарегистрировали правила еще восемь фондов недвижимости. Таким образом, с учетом ликвидированных фондов, сейчас на рынке насчитывается около 60 ПИФов недвижимости. Чистые активы фондов на 30 июня составили почти 12 млрд руб., увеличившись за квартал на треть. Но самое главное — растет число фондов, в активы которых входят недвижимость или приравненные к ней активы (инвестконтракты, средства, переданные для купли-продажи недвижимости, и т. п.). На 30 июня таких фондов было 25 (половина от действующих на тот момент), тогда как три месяца назад — всего 16 (менее трети от действующих). Вместе с тем ряд фондов, несмотря на формальное соответствие нормативам ФСФР, трудно отнести к сфере недвижимости. Так, активы Паевого фонда недвижимости (УК "Профессионал") вложены в акции строительных организаций. Однако скорее это напоминает закрытые фонды акций либо венчурных, либо прямых инвестиций. Аналогичным образом решает проблемы выбора активов и Межрегиональный фонд недвижимости (УК "КИТ Финанс").

У фондов есть законодательная пауза продолжительностью более года — в течение этого времени они имеют право не владеть недвижимостью (в любых формах) либо не обладать акциями строительных компаний. Такая возможность оправдана тем, что у фондов существуют реальные проблемы с регистрацией недвижимости. Впрочем, большинство компаний стараются "завести" недвижимость (или приравненные к ней активы) на фонд в первые три-шесть месяцев.

При этом процесс регистрации самой недвижимости (зданий, сооружений, земли и т. п.) на паевой фонд в разных регионах существенно различается. И Москва по быстроте регистрации не самый привлекательный регион. УК "Социнвестгарант", которая пыталась в качестве оплаты паев ПИФ "Ордынка" внести недвижимость, за три месяца формирования фонда так и не сумела этого сделать. В результате фонд был признан несостоявшимся. Впрочем, по словам генерального директора УК Юлии Егоровой, задержка была технической — не успели собрать необходимые документы. В другом фонде, "Ермолаевском", о сборе документов позаботились заранее, однако и здесь процесс регистрации продолжался почти все отведенное на формирование фонда время — около трех месяцев. К настоящему времени УК зарегистрировала правила нового ПИФа "Ордынка — фонд недвижимости" и будет создавать его с учетом прежних ошибок.

В других регионах проблемы с регистрацией решаются проще. По словам генерального директора УК "Ар Си Эф Кэпитал Траст" Дмитрия Федосова, процесс регистрации подмосковной недвижимости, внесенной в оплату паев ПИФ "Дарьино", занял 25 календарных дней. Впрочем, при подготовке пришлось помучиться с регистрационной палатой — объяснять чиновникам, что такое ПИФ, чем регламентируется его деятельность. Еще один пример: пермский фонд "Камская долина" (УК "Витус") на 76% был сформирован за счет оплаты объектами недвижимости и имущественными правами на нее в отведенный законодательством срок.

Стоит отметить, что с принятием в начале года поправок к законодательству процесс регистрации недвижимости на ПИФ уже не является уникальным явлением. И компаниям не приходится регистрировать права на недвижимость всех (поименно) пайщиков фонда (как это случилось с одним петербургским фондом год назад). Сейчас в качестве субъекта права в госреестре указываются владельцы паев ПИФа (как общность, без указания имен). Хотя при этом от управляющих компаний и требуется предъявлять реестр потенциальных пайщиков фонда.

Впервые на рынке летом этого года была реализована процедура передачи закрытого ПИФа недвижимости от одной УК другой. Первым стал фонд "Национальный фонд недвижимости" — УК "Тройка Диалог" передала его УК "Промсвязь". Передача открытого фонда от одной УК другой — вполне рутинная операция. В ситуации с закрытым фондом добавляются нюансы. В частности, требуется провести общее собрание пайщиков фонда. А в случае несогласия кого-либо из них ему обязаны вернуть стоимость пая. Впрочем, в этом случае таких проблем не было. Не исключено, что фонд изначально создавался для клиентов новой компании. Его активы почти год составляли депозиты в Промсвязьбанке. Со сменой управляющей компании у фонда есть шансы заняться недвижимостью. Хотя для этого придется провести дополнительную эмиссию паев: 40 млн руб. (СЧА фонда на 30 июня) — сумма на рынке недвижимости явно недостаточная.

Ликвидности пока не хватает

Еще одним слабым местом фондов недвижимости является ликвидность. Большая часть фондов создается на срок три-пять лет. Хотя существуют и более длинные фонды (на предельный по закону срок 15 лет), и очень короткие (на один год). Но сроки не имеют большого значения, так как пайщики могут как сократить, так и продлить время существования фонда.

Тем не менее перед УК, желающими создавать именно розничные фонды, а не под конкретного клиента, встает вопрос обеспечения ликвидности паев, то есть возможности для пайщика по его желанию покинуть фонд. Так как фонды относятся к числу закрытых, то погасить свой пай пайщик может в редких случаях, прежде всего при окончании фонда. Однако возможность реализовать пай на вторичном рынке до сих пор остается большой проблемой.

В настоящее время паи уже девяти фондов представлены на ММВБ, однако котировки регулярно выставляются только по трем фондам. За все время биржевого обращения (около двух лет) объем сделок с паями всех фондов недвижимости не дотянул до 50 млн руб. При этом половина сделок пришлась на паи Первого инвестиционного фонда недвижимости (УК "Конкордия — Эссет Менеджмент") в декабре 2003 года.

С прошлого года управляющие предлагают и проведение сделок репо, и оферты на досрочный выкуп по заранее определенной цене (УК "Менеджмент-Консалтинг"), и внебиржевое котирование пая ("Свиньин и партнеры"). Но все эти схемы связаны с привлечением третьих лиц, которые участвуют своими деньгами в фонде. Кстати, опыт "Менеджмент-Консалтинга" оказался не очень удачным. Контрагентом по выкупу паев выступал банк "Гранит", аффилированный с главными пайщиками (компаниями "Интерурал" и "Стройметресурс"). Однако осенью прошлого года он не сумел выполнить свои обязательства перед пайщиками.

Паевые фонды, тем более фонды недвижимости, для большинства инвесторов, строителей, чиновников — инструмент малознакомый. У большинства фондов слишком короткая история. Лишь два фонда — Первый инвестиционный фонд недвижимости и Паевой фонд недвижимости — проработали на рынке больше двух лет. Только 15 фондов с момента формирования проработали больше года. К тому же в информационном плане фонды остаются по большей части закрытыми — раскрытие информации об инвестиционных проектах или вложениях очень скупое. Впрочем, эту ситуацию может изменить недавно утвержденное Минюстом положение ФСФР о раскрытии информации по УК и инвестиционным фондам. В обязанности управляющих будет входить информирование потенциальных инвесторов (а не только состоявшихся пайщиков) о своих проектах, составе активов, доходности и т. п. Всю информацию УК должны будут регулярно размещать на своих сайтах.

Повышать привлекательность вложений в фонды недвижимости компании пытаются регулярными выплатами дохода по паю. Пока публично объявили о выплаченных доходах пайщикам (аналога дивидендов в акционерных обществах) лишь два фонда. Так, Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК "Свиньин и партнеры") за год (с 1 июля 2004-го по 1 июля 2005 года) выплатил пайщикам фонда 18,1 тыс. руб. в расчете на пай (доход от операционной прибыли фонда). Доход за 12 месяцев на вложенные средства составил около 12%. Кроме того, компания выплатила 27,3 тыс. руб. в расчете на пай за счет реализации части имущества фонда. Второй год выплачивает доход по паям и Первый инвестиционный фонд недвижимости. По итогам 2003 года доход составил 5,07% от номинала пая, по итогам 2004 года — всего 0,7%. Остальные же фонды капитализировали свой доход, тем самым отложив выплаты до окончания фонда.

Впрочем, у пайщиков фондов недвижимости всегда существует альтернатива досрочного выхода. В случае проведения общего собрания по вопросам, касающимся деятельности фонда или управляющей компании, пайщик имеет право голосовать против предложенных решений. В этом случае он получает возможность покинуть фонд (управляющая компания обязана погасить его паи из средств фонда). Однако при таком варианте развития событий весьма сложно прогнозировать и время выхода, и финансовый результат.

ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН

Российские паевые фонды недвижимости

Название ПИФа Сокращенное название управляющей компании (УК) Регистрация Окончание формирования Окончание действия Начальная сумма (млн руб.) СЧА на 30. 06.05 (млн руб.) В том числе (млн руб.)Денежные средства (1)Ценные бумаги (2) Недвижимость (3) Прочее (4) Кредиторская задолженностьРезервы предстоящих расходов и платежей

Первый инвестиционный фонд недвижимости	Конкордия — эссет менеджмент	19.02.02	05.03.03	01.03.09	320,0	522,8	53,1	—	532,2	—	58,1	4,36
Жилищное строительство	Менеджмент-консалтинг	08.10.03	21.10.03	20.01.19	1000,0	379,0	17,2	63,6	299,6	—	—	1,4
Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость	Свиньин и партнеры	15.12.03	10.03.04	31.12.10	35,0	114,9	10,2	34,6	74,7	—	4,4	0,3
Первый семейный фонд	Наше будущее	03.03.04	18.03.04	17.03.19	720,0	903,1	205,3	457,0	242,0	—	1,0	0,3
Новый дом	УК Росбанка	03.03.04	13.05.04	01.01.08	150,0	257,3	29,8	—	228,9	—	—	1,4
Стратегия	Витус	10.02.04	09.06.04	31.12.18	100,0	108,7	0,5	70,6	40,8	—	2,7	0,6
Динамичный	Лидарс	31.03.04	19.07.04	19.06.09	270,0	297,4	9,7	165,4	130,1	—	0,6	7,1
Перспективные инвестиции	Регион Девелопмент	30.06.04	28.07.04	15.09.05	150,0	189,7	15,5	—	175,1	—	—	0,9
Жилая недвижимость	УК Промышленно-строитель ного банка	13.04.04	17.08.04	17.05.09	300,0	304,8	2,4	75,2	228,9	—	0,5	1,3
Регион фонд недвижимости	Регион Девелопмент	23.04.04	10.09.04	14.09.09	150,0	219,0	44,1	—	181,7	—	5,0	1,9
Терра	КУИ Ямал	25.08.04	16.09.04	15.09.09	200,0	202,6	149,9	52,4	1,2	—	0,2	0,7
Строительные инвестиции	Аккорд Эссет Менеджмент	23.06.04	14.10.04	14.07.19	1440,0	1799,2	338,1	532,0	936,2	—	6,8	0,2
Нево-Инвест	Свиньин и партнеры	11.08.04	01.12.04	30.11.09	50,0	50,1	1,5	—	50,0	—	0,1	1,2
Регионгазфинанс — третий фонд недвижимости	Регионгазфинанс	24.11.04	16.12.04	31.01.10	26,0	30,1	0,3	15,0	15,6	—	0,1	0,7
Перспектива-Инвест	Витус	06.10.04	18.01.05	31.12.18	100,0	115,7	0,0	—	116,3	—	0,3	0,4
Регионгазфинанс — фонд недвижимости	Регионгазфинанс	06.10.04	28.01.05	01.11.09	80,0	246,5	0,4	26,1	220,6	—	—	0,7
Попечитель	Трастовый центр Орграф	18.08.04	03.02.05	29.02.08	2,6	28,2	0,3	2,6	28,3	—	2,8	0,3
Интерра	Максвелл Эссет Менеджмент	19.01.05	15.02.05	24.01.20	84,0	1204,6	1,3	9,0	1205,2	—	0,4	10,5
Наш город	Старый город	15.12.04	21.02.05	27.12.14	150,0	149,4	0,5	—	678,3	—	529,2	0,2
Конкордия — Авантаж	Конкордия — эссет менеджмент	17.11.04	24.02.05	25.11.07	300,0	321,6	46,2	—	178,8	97,5	—	1,0
Фонд недвижимости БКС	Брокеркредитсервис	17.11.04	28.02.05	01.01.18	200,0	196,8	5,7	72,8	118,8	—	0,4	0,0
АВК — Петербургская недвижимость	Дворцовая площадь	08.12.04	25.03.05	31.12.08	5,0	4,9	1,2	0,2	3,5	—	0,0	0,0
Камская долина	Витус	29.12.04	14.05.05	31.12.18	100,0	99,8	1,1	23,3	75,8	—	0,2	0,1
Северная столица	ПАН-Траст	16.02.05	25.05.05	31.12.15	100,0	1130,1	9,5	—	1121,5	—	0,1	0,7
Регионгазфинанс — пятый фонд недвижимости	Регионгазфинанс	09.03.05	24.06.05	24.03.10	26,0	27,3	0,4	3,6	23,9	—	0,3	0,2

Таблица составлена только по фондам, имеющим в своем составе недвижимость и приравненные к ней активы (3) по состоянию на 30 июня 2005 года. Фонды ранжированы по дате окончания формирования.

1 — средства на банковских счетах, в депозитах, дебиторская задолженность по процентным доходам, прочая дебиторская задолженность.

2 — акции и облигации как имеющие, так не имеющие признаваемую котировку.

3 — объекты недвижимого имущества, имущественные права на недвижимость, строящиеся объекты недвижимости, инвестиционные контракты, дебиторская задолженность по сделкам купли-продажи недвижимости.

4 — доли в российских ООО.

По опубликованным данным управляющих компаний.