Город пытается избавиться от титула "коммунальной столицы"

Работа по расселению коммуналок в Санкт-Петербурге набирает обороты. Но, несмотря на все усилия риэлтеров, коммунальный фонд убывает медленно. За пять лет он сократился на несколько тысяч квартир при общем их количестве 120 тыс. Для кардинального решения проблемы городская администрация приняла программу расселения коммунальных квартир.
К 2016 году в результате реализации целевой программы число коммуналок в Петербурге должно сократиться на 90%.
Сегодня, по данным жилищного комитета городской администрации, фонд коммуналок оставляет около 11 млн кв. м (почти 120 тыс. квартир, или более 500 тыс. комнат). Это 10,6% от всего жилищного фонда города. В коммуналках проживает около 330 тыс. семей (почти 700 тыс. человек). Из них 187 тыс. семей состоят на учете по улучшению жилищных условий. Самые проблемные районы: Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Невский. На их долю приходится почти 80% "коммунального" фонда.
За последние четыре года в Петербурге было расселено чуть больше 5 тыс. коммуналок. Как рассказал председатель комитета по жилищной политике Юнис Лукманов, чтобы ускорить процесс, городское правительство разработало целевую программу, которая позволит к 2016 году почти полностью (на 90%) ликвидировать городские коммуналки. "Программа потребует финансирования из городского бюджета в объеме 75 млрд рублей", — заявил господин Лукманов.
В программе прописаны несколько механизмов расселения. Первый способ заключается в том, что город дает обитателям коммуналок бюджетные средства в размере 30% от стоимости их комнат на приобретение или строительство отдельной квартиры. Но здесь есть два важных условия. Во-первых, все жильцы расселяемой коммуналки должны быть очередниками (если есть не очередники, им помогать деньгами в рамках этой схемы никто не будет). Во-вторых, если хоть кто-то из жильцов воспротивится переезду, процесс застопорится. Несмотря на эти оговорки, чиновники надеются, что только по данной схеме к 2011 году могут быть улучшены жилищные условия 24 тыс. городских семей.
Второй механизм состоит в том, что гражданам из коммунальных квартир будет дано приоритетное право на участие в иных городских целевых программах. Это значит, что работники бюджетной сферы из коммуналок будут иметь приоритет перед коллегами из отдельных квартир для улучшения жилищных условий.
Третья схема — это продажа освободившихся комнат соседям по коммуналкам с применением понижающего коэффициента. Размер коэффициента будет зависеть от того, как давно семья стоит на учете на улучшение жилищных условий. Наибольший коэффициент смогут получить очередники с 15-летним стажем. Им освобожденная комната будет продана за 30% рыночной стоимости. Тем, кто стоит в очереди от 10 лет или имеет перед городом особые заслуги, — за 40%, от пяти лет — за 50%. Те, кто стоит в очереди меньше пяти лет или не стоит вовсе, но имеют право туда попасть, смогут купить свободную комнату за 60% ее реальной цены.
Без применения таких коэффициентов этим правом, по статистике, мог воспользоваться только каждый пятый гражданин, имеющий право на приобретение соседской комнаты в коммуналке. Остальные отказывались, ссылаясь на дороговизну недвижимости.
Но особые надежды чиновники возлагают на привлечение к расселению инвесторов по схеме "30 на 70". Это значит, что 70% коммуналки будет расселено за счет инвестора, а 30% — за счет города. Участие в проекте бюджета должно повысить привлекательность тех объектов, которые сегодня обделены вниманием бизнеса из-за низкой рентабельности, но имеют большую социальную значимость. По требованию Смольного районы города должны сформировать адресный перечень, куда в первую очередь попадут дома, где проживает наибольшее количество очередников; дома, где меньше всего коммунальных квартир; дома, где все коммуналки размещены на первых этажах. Соглашения с инвестором на расселение будут заключаться по каждой конкретной квартире. Обязательное условие — согласие на расселение всех собственников и нанимателей, а также гарантия со стороны города, что очередники получат жилье по нормативу (один человек — 33 кв. м, два — 42 кв. м, три и более — от 18 кв. м). Инвестор за свой счет решает вопрос с собственниками комнат и передает городу помещения для расселения нанимателей. В итоге именно инвестор и становится собственником освобожденной квартиры. Администрация надеется, что эта программа позволит до 2011 года улучшить условия 56,5 тыс. семей, из которых 40,5 тыс. — очередники.
Без энтузиазма
Однако пока представители делового сообщества полны сомнений относительно успешности программы. Они говорят, что наиболее "вкусные" и ликвидные коммуналки были выкуплены и расселены еще в 1990-е годы. "Большинство оставшихся объектов или никому не нужны, или имеют юридические проблемы, или ожидания собственников в их отношении слишком завышены. Объекты, пригодные для расселения, составляют незначительный процент от общего объема рынка", — говорит директор по профессиональной деятельности компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Николай Пашков. По его словам, низкая заинтересованность девелоперов вполне понятна. "Расселить метр коммуналок стоит не меньше $3,5-4 тыс. Чтобы это было экономически эффективно, коммуналка должна быть в хорошем месте", — говорит эксперт. При этом, по его словам, из оставшихся объектов наибольший интерес для инвесторов представляют не отдельные квартиры, а целые подъезды или дома. И не под реконструкцию или новое заселение, а под коммерческую недвижимость: офисы, гостиницы, магазины.
С коллегой согласен генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов. По его словам, например, на Литейном проспекте в некоторых домах до сих пор остались коммунальные квартиры площадью 400-500 кв. м. "К такому жилью интерес инвесторов традиционно невысокий. Сейчас наиболее интересны здания, которые можно расселить целиком, либо первые-вторые этажи на проходных магистралях или в первых дворах с удачным местоположением — под офисы. Интерес к квартирам во вторых, третьих дворах и более удаленных районах, а также к жилью в Адмиралтейском районе, где коммунальных квартир много, гораздо ниже", — говорит господин Дроздов.
"Если люди все-таки берутся за расселение, то это значит, что или им нужна именно эта квартира, или она такая дешевая и простая, что легче расселить, чем купить напрямую", — говорит генеральный директор АН "Бекар" Ирина Гудкина. При этом она отмечает, что "в Петербурге возродился интерес к антикварной недвижимости". "Формируется определенный сегмент покупателей, которые готовы приобретать старые квартиры с историей, отрицая любую реконструкцию. Но чаще всего эти квартиры уже расселены, отреставрированы и находятся в прямой продаже", — говорит она. В целом же, по словам экспертов, этот рынок все меньше интересует инвесторов. Это значит, что без участия города процесс расселения может сойти на нет.
Вопросы без ответов
Как пояснил Николай Пашков, значительная часть коммуналок — 58% — находится на окраинах. В коммунальные квартиры преобразованы многие хрущевки. "Только в Московском районе их 200 тыс. кв. м. Для расселения потребуется большая площадь, особенно если учесть, что там довольно много социальных арендаторов, которым жилье обязаны давать по социальным нормам. Поскольку хрущевки маленькие, а новые квартиры большие, то по площади это выйдет как минимум 1:2. Значит, необходимо гораздо больше, чем 500 тыс. кв. м иного жилья, иначе затея просто потеряет смысл", — говорит эксперт, подчеркивая, что "для девелоперов процесс расселения всегда был непредсказуемым, как с точки зрения затрат, так и времени".
Коллегу поддерживает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Алексей Бегунов. По его словам, "реально субсидии, обещанные городом, решат проблемы при расселении не более 10-15 процентов коммуналок". "Главная проблема состоит в том, что не определена рыночная стоимость, на основании которой гражданам будут предоставляться субсидии на покупку нового жилья. От чего отталкиваться: от цены, в которую квартиру оценили расселенцы, государство или оценщики? Это на сегодняшний день неизвестно. Цена разная для каждого нового дома", — говорит господин Бегунов. Вторая проблема, на которую обратил внимание специалист, в том, что бизнес не хочет связываться с государственными деньгами, так как безналичные переводы задерживают сделку. "Многие компании из-за этого игнорируют подобные программы, хотя условия участия в них на первый взгляд привлекательны", — отмечает он.
Со своей стороны, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин заявил, что "до сих пор не ясен механизм, по которому правительство собирается вести расселение". "Существует мнение, что обмен будет неравноценным. Это вызывает немало опасений у граждан и тормозит и без того долгий процесс", — сообщил специалист. Эксперт Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Михаил Васильев заявил, что "основная сложность при совершении сделки — найти хозяина комнаты". "Часто оказывается, что владельцы комнат в коммуналках недосягаемы, поскольку предпочитают жить в иных местах. Продавать недвижимость им невыгодно, и они придерживают свои метры в надежде на лучший вариант", — говорит он.
Сергей Дроздов, в свою очередь, отмечает, что администрация города нацелена на коммунальные квартиры на первых этажах, где можно разместить бытовые и коммерческие объекты. "Тем не менее процесс перевода в нежилой фонд сейчас даже более, чем когда-либо, тормозится в районах. Получается, что, с одной стороны, город пытается решить проблему коммунального жилья, привлечь инвесторов, а с другой — мешает реализации этого плана", — резюмировал эксперт.
Мария Яковлева

Газета "Коммерсантъ С-Петербург" №222/П от 03.12.2007, стр. 4

Коммуналки расселят за восемь лет