Кризис превращает банки в крупнейших владельцев недвижимости в России. Они к этому не готовы

Главный исполнительный директор управления активами финансовой корпорации «Уралсиб» Александр Пугач невесел. Он давно знаком с основателем парфюмерно-косметической сети «Арбат Престиж» Владимиром Некрасовым, организовывал для него выпуск облигаций. Еще недавно косметику в «Арбат Престиже» покупала каждая четвертая москвичка, а сейчас Некрасов в следственном изоляторе по обвинению в неуплате налогов, а Пугач колесит по Москве, объезжая опустевшие магазины сети: многие из них достались «Уралсибу» после банкротства компании Некрасова. Банкир занимается непривычными делами: вникает в механизм начисления коммунальных платежей, подыскивает управляющие компании и арендаторов. Из всех активов ФК «Уралсиб», которыми он управляет, именно недвижимость вызывает у него все больше беспокойства.

«Уралсиб» за последний год забрал за долги уже около двух десятков объектов коммерческой недвижимости в разных регионах страны. И не только он в таком положении: по оценке исполнительного директора консалтинговой компании «Магазин Магазинов/CBRE» Игоря Чаплинского, после начала кризиса около 10% всей заложенной под банковские кредиты недвижимости уже перешло к банкам — это миллионы квадратных метров. Самые громкие примеры — небоскреб «Город столиц», собственником которого стал Сбербанк, пятнадцатиэтажный новенький бизнес-центр «Северное сияние», который перешел за долги от группы МИАН к Альфа-банку, и покупка банком ВТБ контрольного пакета девелоперской компании «Система-Галс» за $2 (ее долги перед продажей достигали $1,3 млрд).

Но таких случаев гораздо больше: по оценке РСПП, с которой согласны опрошенные Forbes банкиры, уровень проблемной задолженности перед банками к концу года может достигнуть 20%, при этом существенная часть необслуживаемых долгов обеспечена недвижимостью. «Недвижимость — один из немногих видов имущества, который подлежит регистрации, — объясняет популярность этого залога топ-менеджер крупного российского банка. — В отличие от автомобилей или экспортной выручки, например. Была уверенность: то, что у тебя в залоге, — оно действительно у тебя». Портфель кредитов, выданных Сбербанком строителям, составляет 600 млрд рублей (это около 15% всего корпоративного кредитного портфеля), ВТБ — около 320 млрд (14%).

Как банкиры распорядятся доставшимися им квадратными метрами — вопрос, который заставляет нервничать всех без исключения бизнесменов, работающих на рынке недвижимости. «Представляете, какой-нибудь банк начнет продавать офисы или апартаменты вдвое дешевле, чем сейчас предлагают на рынке, — тревожится управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. — Всем девелоперам в окрестностях придется сильно корректировать свои представления о прибыли. А банки пока никаких сигналов не дают». Те же, что дают, вызывают на рынке истерику: лучше всех об этом знает только что уволенный из Сбербанка глава управления финансирования строительных проектов Алексей Чувин (см. интервью). В начале июня на одной из отраслевых конференций Чувин делал доклад о качестве портфеля кредитов, выданного Сбербанком строителям, и заявил, что осенью в случае банковского кризиса банки устроят распродажу недвижимости. На следующий день Чувин проснулся знаменитым: о том, что топ-менеджер Сбербанка предрекает коллапс рынка недвижимости, написали не только деловые, но и желтые газеты. Сбербанк немедленно открестился от менеджера, выпустив специальное сообщение для прессы о том, что тот «не является специалистом в области макроэкономики», и демонстративно уволив Чувина. Менеджер стал героем дня, его судьба бурно обсуждалась в интернете. Популярностью пользовалась версия о том, что крупные девелоперы нажаловались на Чувина президенту Дмитрию Медведеву, и тот велел главе Сбербанка Герману Грефу уволить правдоруба.

Недвижимость сети «Арбат Престиж» досталась нескольким банкам. Пять магазинов суммарной площадью 12 000 кв. м были заложены в Номос-банке под кредит в $50 млн. В прошлом году, когда Владимира Некрасова арестовали и бизнес «Арбат Престижа» стал рассыпаться, компания вернула банку лишь $22,5 млн. «Недвижимость для нас — непрофильный бизнес, нам важно было вернуть кредит», — объясняет вице-президент Номос-банка Валерий Зинченко. Банк обратился в суд, выиграл процесс, судебные приставы вместе с Росимуществом продали магазины с торгов.

Результат не устроил ни кредитора, ни «Арбат Престиж». Выручили за помещения около $15 млн — около $1300 за кв. м, притом что цены, по которым предлагаются аналогичные торговые объекты, сейчас начинаются от $3500 за кв. м. «Средства не польностью покрыли долг, — признает Валерий Зинченко. — У нас в залоге еще одно здание — будем добиваться и его продажи для окончательного покрытия долга». А «Арбат Престиж» подал в Московский арбитражный суд несколько исков, считая, что цена на торгах была явно занижена.

Этот опыт продажи залога вряд ли можно назвать удачным. «Продавать — кому?» — задает риторический вопрос Александр Пугач, который в отличие от коллег свою часть недвижимости «Арбат Престижа» оставил у себя. В «Уралсиб» часто обращаются инвесторы, желающие купить недвижимость с 50-процентной скидкой к докризисной цене и больше, но корпорация не готова к таким убыткам. «С удовольствием бы продали, — говорит топ-менеджер банка, в собственность которого недавно перешел небольшой бизнес-центр в Москве. — Но если появляются покупатели, они хотят существенного дисконта».

«Если к нам попадает непрофильный объект, мы стараемся его продать по справедливой цене, — говорит вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Омельчук. — Но поскольку спрос на рынке крайне низкий, параллельно мы подыскиваем профессиональных управленцев, которые могут обеспечить эффективное коммерческое использование объектов».

Профессиональный управляющий способен снизить расходы владельца на 40%, — уверяет Александр Шарапов, владелец компании «Бекар», предоставляющей услуги управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Эксплуатационные расходы торгового или офисного центра в Москве составляют $70–100 с 1 кв. м в год, и, как правило, их включают «отдельной строкой» в платежи с арендаторов. Когда из-за кризиса арендаторы съезжают, эти платежи ложатся за владельца здания, причем в опустевшем офисе они снижаются всего на 15–20%: охранять, обогревать и снабжать здание горячей водой нужно в любом случае.

«Мы сейчас тратим около миллиона рублей в месяц только на клининг, — объясняет клиент «Бекара» Георгий Найденов, генеральный директор компании «Регионы менеджмент», которая владеет двумя крупными торговыми комплексами «Июнь». — Если бы клинингом занимались сами, было бы процентов на 15–17 дороже. На технической эксплуатации экономим процентов 10–12». По словам Найденова, профессиональная управляющая компания имеет более низкие издержки за счет сложившихся отношений с миграционной службой (ей дешевле обходится персонал из числа гастарбайтеров) и даже за счет централизованных закупок моющих средств.

Правда, нанимая профессиональных управляющих, банкиры пока осторожничают. «Мы стараемся искать управленца в нашей клиентской базе, — рассказывает Андрей Омельчук из МБРР. — Если в регионе, где находится проблемный объект, у нас есть проверенный и финансово устойчивый клиент, который занимается аналогичным бизнесом, в первую очередь предложение делается ему». Осторожность оправданна: собственники далеко не всегда довольны работой управленцев. Показателен пример с новосибирским торговым комплексом «Сибирский молл», который получил от «Глобэкса», прежнего владельца, купивший этот банк ВЭБ. Сначала банкиры наняли частную УК, но из комплекса продолжали съезжать арендаторы, оперативно увеличить покупательский поток не удалось, и в результате «Сибирский молл» достался дочерней структуре банка — компании ВЭБ-Инвест, в ведение которой перешли все проекты «Глобэкса», в том числе московские «Новинский пассаж» и часовой завод «Слава». Новые управляющие сейчас договариваются с арендаторами.

У ФК «Уралсиб» еще до кризиса было несколько фондов недвижимости, поэтому были и специалисты по этому рынку — штат с тех пор существенно не изменился, уверяет Александр Пугач. Но проблема в том, что из 20 доставшихся банку объектов половина — недостроенные, в них еще надо вкладывать деньги. В таких ситуациях «Уралсиб» чаще всего не меняет генподрядчика, а предлагает ему траншевое финансирование: построили этаж — получите деньги на следующий.

Завышают ли подрядчики сметы? «Обычно все же наши партнеры не выходят за рамки здравого смысла», — уходит от ответа Пугач, признавая, однако, что случается всякое. Например, один финский подрядчик, строивший гостиницу на 100 номеров, предъявил в смете расходы на покупку 300 ванн. Способы борьбы со злоупотреблениями? В каждом регионе банкиры нанимают профессионала-строителя или целое бюро, чтобы вести технический надзор. Еще более радикальный способ «Уралсиб» применил в Адлере, где банку достался строящийся двенадцатиэтажный дом: банк предпочел оставить небольшую долю в проекте должнику, девелоперской компании NBM, чтобы та, уже на деньги банка, довела строительство до конца.

Сбербанк тоже не рискнул отстранять от управления строительством двух трехсотметровых небоскребов «Город столиц» компанию «Капитал Груп». «Они хорошо строят, хорошо продают — они лучше справятся» — так объясняет логику банка его бывший менеджер Алексей Чувин. На вопрос, почему компания оказалась не в состоянии обслуживать кредит в 14 млрд рублей, он отвечает обтекаемо: распыляли средства, набрали много кредитов, резко сократились продажи. Действительно, к началу кризиса «Капитал Груп» вела строительство восьми объектов одновременно. Забрать заложенные площади «Города столиц» владельцы «Капитал Груп» Владислав Доронин, Павел Тё и Эдуард Берман предложили банку сами. «Они сделали правильный выбор, — говорит Алексей Чувин. — И мы им помогли спасти компанию». Информацию о темпах продажи апартаментов в «Капитал Груп» не раскрывают, известно только, что банк использовал свое влияние, заставив застройщика снизить цены.

То количество недвижимости, которое за долги уходит к банкирам сейчас, — это только начало, но вот-вот на них обрушится настоящий вал домов, помещений и «недостроя», прогнозирует вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. «Кризис длится меньше года, но уже сейчас около 70% строительных компаний находятся в предбанкротном состоянии», — говорит он.

Банкиры, до кризиса выдававшие девелоперам миллиардные кредиты, теперь отзываются об их деловых качествах с некоторым пренебрежением. «Вы мне покажите девелопера, у которого сейчас все в порядке. А то в 2006–2008 годах они у нас даже нефтяников перегнали», — говорит Александр Пугач. Возможно, в ближайшие пару лет — а быстрее, по мнению собеседников Forbes, спад в строительной отрасли не остановится — банкиры научат строителей экономии.

Коммунальные хлопоты