С.Николаев

Когда принимался генплан Москвы, одной из претензий в его адрес было полное несоответствие перспективам развития Московской области, которая де-факто давно стала продолжением столицы. Однако ориентироваться на планы области мэрия Москвы не могла при всем желании. Детальная проработка застройки Подмосковья – дело еще не одного года.

В 2007 г. область утвердила общую схему территориального планирования, теперь слово за районами. Каждый из них должен сделать ту же схему, но локальную, а города и сельские поселения, в них входящие, – свои генпланы. Вот в них-то информация о будущей застройке будет проработана до мелочей. Впрочем, как признается Сергей Жданов, замминистра строительства Московской области, «в этом направлении сделано еще очень мало».

Успеть до 2012 г.

По словам Жданова, из 36 муниципальных районов области схема территориального планирования есть всего у одного – Орехово-Зуевского. Вторым, видимо, будет Щелковский район. Прошедшей весной областное правительство согласовало документ о его будущем планировании, дело за местными депутатами. Еще 17 районов – среди них Одинцовский, Красногорский, Можайский – вовсю «рисуют» свои схемы. А есть районы, которые еще и не начинали: например, Волоколамский и Чеховский.

В деле составления генпланов область преуспела больше. Они есть у Домодедова, Балашихи, Бронниц, Лыткарина, Протвина, Серпухова и Троицка. На подходе, говорят чиновники Минстроя, еще 15 городов.

Между тем все районы и города области обязаны сделать документы территориального планирования к январю 2012 г. Согласно Градостроительному кодексу РФ с этого момента без генпланов и схем будет невозможно никакое новое строительство. «Любое муниципальное образование без генплана станет подобно кораблю в открытом море, оставшемуся без карт, навигационных приборов и хорошего штурмана», – вздыхает Жданов.

Исполнительный директор компании «Маршал Эстейт» Андрей Вяткин считает, что генплан поможет создать правильный набор жилья и инфраструктуры, рассчитанный на определенное количество жителей. Иными словами – прекратит хаотичную застройку. «Тогда девелопер, покупающий землю, четко знает, что здесь можно, а что нельзя будет построить в ближайшие 15–20 лет», – объясняет Вяткин.

Основной передел земельного рынка Московской области закончился еще в 2005 г. В результате в руках частных землевладельцев, по оценке гендиректора компании IDT Антона Белобжеского, оказалось 400 000–500 000 га подмосковной земли. И, конечно, были планы по использованию этих активов. Теперь же местные власти, в собственности которых свободной земли гораздо меньше, начали регулировать освоение территорий. «Самим муниципалитетам принадлежит 10–20% свободной земли в районах, вся остальная их земля застроена», – уточняет Владимир Тарелкин, начальник управления развития территорий компании «Абсолют менеджмент». Среди других крупных владельцев и землепользователей в области он называет Российскую Федерацию, гослесфонд, водный фонд, различные ФГУПы, Минобороны, Росавтодор.

Генплан глазами власти

Эта непоследовательность развития рынка и законодательства и привела к конфликту интересов бизнеса и власти. «Чаще всего администрации районов самостоятельно составляют генпланы, не ориентируясь на землевладельцев. Однако у них не хватает денег на разработку документации. Девелоперы готовы помогать материально, так как заинтересованы в землях, которые развивают. Но уровень коррупции так велик, что наладить взаимовыгодное сотрудничество между крупными собственниками и властями сложно», – вздыхает Вяткин.

Озабоченность бизнесменов понятна. К примеру, девелопер купил землю с расчетом на коттеджный поселок, а власти «нарисовали» там промзону, аргументируя это наличием удобной трассы. И тогда на активе можно будет ставить крест, поскольку в генплане земля получит категорию «промназначение» и перевести ее после этого в другое станет практически невозможно. У властей другая точка зрения. «Девелоперские проекты направлены на реализацию коммерческого строительства, т. е. на продажу квартир, и чаще всего не в интересах жителей муниципального образования», – парирует глава Троицка Виктор Сиднев.

Администрация Троицка утвердила генплан год назад. Сиднев полагает, что при его составлении власти должны учитывать интересы жителей и городского развития, а не землевладельцев. Градоначальник вообще предлагает не забегать далеко вперед и проводит историческую аналогию: Юрий Лужков, построив Третье транспортное кольцо, завершил реализацию генплана Москвы, созданного архитектором Бове после пожара 1812 г. «Генплан составляется на 15 лет вперед. Я не уверен, что те крупные компании-землевладельцы будут существовать на тот момент. Это как раз задача землевладельцев – попытаться вписать свои интересы в генплан города», – разводит руками мэр Троицка.

Хотя Троицк – исключение из правил. Город разрабатывал генплан за счет бюджета, говорит Владимир Тарелкин. По словам Белобжеского, обычно затраты на составление документа все же несут землевладельцы, потому что бюджетных денег на финансирование работ не хватает. «Примерное соотношение средств инвесторов и чиновников составляет 90 к 10», – уточняет эксперт. По оценке Тарелкина, затраты на генплан начинаются от 8 млн руб. Это стоимость работ проектировщиков без проведения публичных слушаний и процедур согласований. Для муниципалитета немаленькие деньги, поэтому там, где власти не могут разделить расходы с бизнесом, они экономят как могут.

В основном обращаются к проектировщикам из небольших компаний. «Но составить генплан они не в состоянии. Надо проводить топосъемку, собирать сведения о землепользователях и землевладельцах, границах гослесфонда, землях федерального значения, землях с особым режимом использования, об инженерной, социальной инфраструктуре. Маленькой компании это не под силу, нет ресурса», – рассуждает Владимир Тарелкин. По его словам, в области есть много примеров, когда власти платили деньги за генплан, а документ так и не появлялся. Вот почему работа по планированию движется в Подмосковье так медленно. Тем не менее до 70% работы по генплану в области делают три проектных института: НИпИ генплана, НИпИ градостроительства и НИИ проект. У них есть наработанные базы, доступ к информации. Однако работа над документом все равно занимает не менее полутора лет.

Генплан глазами бизнеса

Властям и бизнесу все же удается договориться. «От этого выигрывают все. Местные администрации выполняют задание вышестоящих органов власти по подготовке документов территориального планирования, а землевладельцы добиваются получения нужного им статуса участка», – рассуждает Белобжеский. Вот как выглядит их совместная работа по генплану.

«Мы, как девелоперы, финансируя создание генплана, выдвигаем властям два обязательных условия. Это разработка документа в одном из трех НИИ и учет планов землевладельцев по застройке района», – перечисляет Тарелкин. Владимир Ефимов, гендиректор ГК «Родные земли», не знает ни одного случая, когда бы интересы девелоперов в этом случае не учитывались. Главное – вмешаться в процесс на раннем этапе и детально озвучить свои пожелания. Естественно, утрясать в генплане судьбу уже начатых проектов у девелоперов нет необходимости. «Они учитывались как уже существующие проекты. В этом смысле генплан им не противоречит», – успокаивает Сиднев.

В ответ на понимание властей бизнесу тоже приходится идти на уступки. «Обычный рабочий момент», – говорит по этому поводу Тарелкин. За плечами «Абсолют менеджмента» участие в разработке генпланов нескольких районов Московской области. Тарелкин рассказывает, что однажды, например, им пришлось отдать 50 га под заложенный в СТП района искусственный водоем. А одному из сельских поселений выделили несколько десятков гектаров земли под кладбище.

Властям тоже невыгодно портить с лендлордами отношения. Скажем, у них в плане газификация деревень, а газопровод надо тянуть через наделы частной компании. Которая часть земли неизбежно потеряет, поскольку у газопровода есть зона отчуждения. Отдать участки под соцпроект – добрая воля собственника. Так что отношения сторон – сплошной компромисс.

Без сюрпризов

Появлению главного для развития той или иной территории документа в итоге рады не только власти, но и девелоперы. «Да, сложно станет изменить категорию земли, но зато будет понятна ситуация по районам и направлениям: сколько потенциально здесь может быть коттеджных поселков, промышленных зон, бизнес-парков и прочих объектов. Сейчас рынок развивается стихийно, отсюда острый недостаток инфраструктуры в Подмосковье, постоянные пробки на основных шоссе, сложности при прокладке коммуникаций у девелоперов», – приводит аргументы «за» Андрей Вяткин.

Тарелкин добавляет, что землевладельцам после утверждения генплана можно быть спокойными за свои активы. Не будет сюрпризов в виде неожиданно выросшего мусоросжигательного завода по соседству с наделом, который куплен под жилой микрорайон. «Документ упорядочит застройку», – заключает эксперт.

Однако даже в таком виде генплан не совсем удовлетворяет бизнес. Директор проекта «Серебряная подкова» Центральной девелоперской компании Илья Дискин хорошим примером для подражания считает генпланы американских населенных пунктов. «Там не просто указаны зоны развития территории: жилая, промышленная. На каждую зону утверждены объекты для строительства исходя из особенностей участка. Например, здесь можно строить жилые дома только до восьми этажей, поскольку в земле есть карстовые пустоты», – объясняет Дискин. Добавляя, что в России инженерно-топографические и инженерно-геологические изыскания являются чуть ли не государственной тайной. Так что даже после утверждения генпланов путь девелопера от проекта до котлована не станет намного короче.

На воздухе: Компромиссный документ