Европейский кризис делает недвижимость доступнее

Французские налоги столь сложны и запутанны, что даже стали темой литературных произведений. В пьесе американского драматурга Израэля Горовица герой наследует квартиру в Париже, но не может ее получить — нет денег на неподъемный налог. Но ни налоги, ни укреплявшийся в 2000-х курс евро не останавливали покупателей недвижимости. Цена не имеет значения, когда приобретаешь образ и качество жизни. За последнее десятилетие, по данным Национального статистического бюро Франции, стоимость квартир в Париже (включая пригороды) выросла в 2,5 раза — с €2930 до €7330 за 1 кв. м.

Сегодня тем, кто давно мечтал обзавестись шато в Провансе или домом в Нормандии, представляется шанс сделать выгодную покупку. Французский рынок недвижимости еще не восстановился после кризиса 2008 года. По данным Национального статистического бюро, средняя стоимость домов на одну семью упала после 2008 года на 12% — с €262 000 до €231 000 за дом и продолжает снижаться. Исключение составляют Париж и другие популярные у иностранцев места вроде Лазурного берега. Стоимость 1 кв. м. в Париже и пригородах с пика — €6680 (в 2008 году) — упала к 2009-му на 10%, но уже в середине 2010 года вернулась на докризисный уровень и уверенно пошла вверх.

Стоит сразу оговориться: речь идет именно о покупке жилья «для себя», а не в инвестиционных целях. Ведь, желая охладить пыл спекулянтов и одновременно поправить бюджетные дела, правительство Франции с 2012-го готовит новые налоги в сфере недвижимости, которые должны сбить инвестиционный спрос.

В частности, в парламенте Франции находится проект закона, по которому иностранцы должны будут платить дополнительный налог на недвижимость в размере 20% от кадастровой стоимости жилья. Слабое утешение: кадастровая стоимость жилья (аналог российской инвентаризационной стоимости БТИ) значительно ниже рыночной. Действующие сегодня во Франции кадастры разрабатывались в 1970-х годах, а после введения новых налогов вполне логично ожидать и обновления кадастровых данных, говорит партнер UFG Wealth Management Дмитрий Кленов.

Но это не все новшества. Сегодня, если недвижимость находится в собственности менее 15 лет, продавец обязан платить налог в размере 16–33% от дохода с продажи, а после 15 лет владения налог обнуляется. С февраля 2012 года этот срок увеличивается до 30 лет. Это может привести к росту предложений о продаже недвижимости уже в ближайшие месяцы.

Вообще налоговое законодательство Франции отнюдь не благоволит нерезидентам. Для иностранцев действует специальная ставка налога на недвижимость, рассчитанная исходя из стоимости аренды жилья в конкретном регионе: от 0,5% до 1% от половины годовой аренды. В год обычно выходит несколько сотен евро. Нерезиденты заплатят налог на проживание — в среднем 0,5% от стоимости объекта. Наконец, наравне с гражданами Франции иностранцам придется заплатить налог на богатство, если стоимость жилья превышает €800 000 (действует прогрессивная шкала от 0,55% до 1,8% в год от стоимости). С 2012 года ставка налога на богатство будет снижена (шкала начинается с 0,25%), а сумма, с которой его будут брать, — повышена до €1,3 млн.

Таким образом, следует готовиться к тому, что за виллу на юге Франции стоимостью €2 млн придется платить около €20 000 налогов ежегодно.

Отдельная история — налоги на наследование. Сегодня они составляют от 5% до 40% в зависимости от стоимости жилья. С 2012 года они возрастут до 20–45%, но небольшое наследство будет облагаться по нулевой ставке.

Как минимизировать налоговые платежи при покупке недвижимости? Опрошенные Forbes эксперты советуют обязательно использовать ипотеку. Сумма банковского займа вычитается из налогооблагаемой базы при расчете налога на богатство и налога на наследство. Французские банки, хотя и ужесточили отбор, пока еще одобряют кредиты на покупку жилья для нерезидентов. Достаточно иметь 50%-ный первоначальный взнос и показать, что ваш доход выше суммы ежемесячного платежа в три раза.

Для минимизации налога на наследство можно создать специальную французскую компанию SCI (Societe Civil Immobiliere), которая напрямую владеет недвижимостью. Ее учредителями могут стать как физические лица (граждане любой страны), так и юридические. Преимуществом создания SCI является оптимизация налогообложения за счет распределения собственности на большое количество долей. Это позволяет экономить на налоге на богатство и налоге на наследство благодаря прогрессивной шкале: чем меньше доля — тем меньше налоги. При передаче долей по наследству прямым родственникам (например, от отца к сыну) из налогооблагаемой базы вычитается €159 325. Стоимость создания компании — €2000–3000. Содержание стоит около €1000 в год.

Учредители SCI могут запросить во Франции вид на жительство. Впрочем, год от года процедура его получения усложняется.

Если стоимость недвижимости превышает €10 млн, консультанты рекомендуют для снижения налогов использовать люксембургскую компанию. В Люксембурге — одной из офшорных зон Европы — довольно низкие налоги (налог на недвижимость составляет там менее 1% от рыночной стоимости жилья) и при этом есть соглашение с Францией об избежании двойного налогообложения. Французская недвижимость приобретается компанией из Люксембурга, принадлежащей резиденту этого герцогства. Компания выпускает облигации на сумму сделки, которые приобретает фактический владелец недвижимости. Схема позволяет избежать уплаты всех французских налогов, но у нее есть и минусы. У покупателя ценных бумаг нет прямого владения недвижимостью. За организацию схемы придется заплатить не менее €500 000. Ежегодное администрирование обойдется еще в 1–2% от стоимости жилья.

Франция зовет