Фото: РБК

Планы правительства Москвы по освоению промышленных зон — единственного резерва участков под застройку в пределах Старой Москвы — не всегда соответствуют представлениям экспертов о потенциале территорий. Однако в большинстве случаев их мнения совпадают. РБК daily попросила аналитиков и консультантов рынка недвижимости оценить площадки, по которым уже готовы проекты планировок.

«Южный порт»

«Южный порт» — самая большая (площадь 632 га) промзона юго-востока Москвы. Комплексное освоение «Южного порта» предполагает реконструкцию и новое строительство общей площадью 348,8 тыс. кв. м. Одна часть площадки будет отдана под общественно-деловые и административные объекты, другая — под жилищно-коммунальные.

Территория довольно интересная с точки зрения месторасположения — рядом станции метро «Кожуховская», «Текстильщики» и «Печатники», Третье транспортное кольцо (ТТК) — и видовых характеристик (площадка имеет выход к Москве-реке), перечисляет плюсы площадки генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако если учесть, что в «Южном порту» планируется сохранить некоторые действующие предприятия, востребованным будет только жилье эконом- и комфорт-класса, отмечает она. Объем инвестиций, по оценкам консалтинговой компании, для строительства 350 тыс. кв. м недвижимости может составить около 700 млн долл. без учета стоимости земли.

На этом месте находились самые разные производства, в том числе вредные, потребуется обязательная рекультивация почты, предупреждает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. Одно из них специализировалось на производстве хлора, каустической соды, соляной кислоты («Синтез»), уточняет г-жа Литинецкая. И хотя сейчас площади химического завода используются под офисные помещения, экологическая обстановка «Южного порта» до сих пор остается неблагоприятной.

По мнению Дениса Бобкова, довольно большую часть территорий нужно будет запланировать под озеленение, организацию парковых зон и мест рекреации: «В настоящее время их в пешей доступности просто нет».

Если же абстрагироваться от этих проблем и оценить место с точки зрения расположения, то не надо забывать, что рядом Москва-река, а набережные всегда оцениваются покупателями дороже, чем «обычные» места, считает эксперт. Согласно планам столичных властей, площадь озелененных территорий в этом районе должна увеличиться с 5,71 до 7,78 га.

«Донские улицы»

Проект реновации промзоны «Донские улицы» не нашел поддержки экспертов. На территории, застроенной небольшими предприятиями, рынком и гаражами (общая площадь строений — 51 тыс. кв. м) планируется построить технопарк Российской академии наук, многофункциональный комплекс (МФК), инновационно-промышленный комплекс, офисы, объекты социальной инфраструктуры и многоэтажные гаражи. Общая площадь нового строительства — 196,76 тыс. кв. м. Объем инвестиций — примерно 400 млн долл.

Программа развития РБК Pro Лидерство: первый навык Новое лидерство: как управлять бизнесом в условиях неопределенности Сила окружения: как лидеру расти вместе с командой Словарик диктатора: какие 6 фраз выдадут авторитарного управленца Психология в бизнесе: 6 типов деструктивного руководства Руководитель, от которого не уходят: как заслужить лояльность подчиненных Рост пирога. Как великие компании достигают целей и получают прибыль

И текущее положение дел, и плановый редевелопмент Мария Литинецкая называет «крайне неэффективным использованием» площадки. «Донские улицы» отличается прекрасным расположением — недалеко от центра, рядом с ТТК и станцией метро «Ленинский проспект», — говорит она. — Этот район всегда пользовался популярностью как среди арендаторов, так и конечных пользователей. По всем параметрам промзону нужно выводить и застраивать в том числе и жильем бизнес-класса. Характеристики участка позволяют увеличить плотность застройки и возвести не 200 тыс. кв. м, а как минимум в два раза больше».

«Хапиловская»

Промзона «Хапиловская» (площадь менее 100 га) находится на востоке столицы — на территории районов Преображенское и Соколиная Гора. Большую часть площадки делят завод автотракторного электрооборудования (АТЭ-1), шелковый комбинат им. Щербакова, фабрика «Красная Заря» и машиностроительный завод «Вымпел».

У участка хороший потенциал с точки зрения девелопмента, рассуждает г-жа Литинецкая. «Хапиловская» отличается хорошей транспортной доступностью — рядом находится станция метро «Электрозаводская». К плюсам также можно отнести довольно неплохие видовые характеристики — на западе промзона граничит с Преображенской набережной. Однако есть у «Хапиловской» и свой недостаток — это неблагоприятная роза ветров. Это необходимо учитывать при застройке промзоны жильем.

Эта территория подойдет под застройку класса стандарт и бизнес, уточняет г-н Бобков. «На востоке Москвы объем предложения нового жилья ограничен, этот проект будет пользоваться высоким спросом, так как большинство потенциальных потребителей, которые живут на востоке, заинтересовано в улучшении жилищных условий не только путем расширения жилплощади, но и повышения класса жилья». Цена квадратного метра жилья на начальном этапе застройки промзоны не превысит, по его оценкам, 150 тыс. руб.

«Красная Пресня»

В дома, которые построят на территории завода «Красная Пресня», переедут жители сносимого квартала Камушки в районе ММДЦ «Москва-Сити». Если бы промзону застраивали не для расселения, то здесь появились бы жилые комплексы класса премиум, уверен Денис Бобков. Традиционно этот район, расположенный близко к центру, а также театрам, музеям и зоопарку, застраивался престижным элитным жильем. Изначально проект планировки кварталов №616 и 627 Пресненского района предусматривал строительство 34,8 тыс. кв. м жилья и детского сада на 250 мест, однако власти пересмотрели свое решение и увеличили плотность застройки. В итоге на данном участке появится шесть жилых домов площадью более 75 тыс. кв. м, два встроенных детских сада, школа на 550 мест, магазины шаговой доступности, административно-деловой комплекс и другие объекты.

«Красный строитель»

Редевелопмент промзоны «Красный строитель» (78 га на юге Москвы по соседству с 26-м микрорайоном Чертаново) начнется с участка завода «Газстроймаш», который производил прицепы для перевозки труб. В планах властей построить здесь несколько панельных домов с подземными автостоянками и торгово-офисный центр. Параллельно будет создаваться и инфраструктура — магазины, детские учреждения, центры бытового обслуживания. «Красный строитель» подойдет под комплексное строительство жилья эконом-класса, утверждает аналитик Est-a-Tet. По его словам, место не лучшее, но обладает потенциалом для развития и как минимум неплохой транспортной доступностью: есть станция метро «Улица Академика Янгеля», железнодорожная станция «Красный строитель», недалеко МКАД, ведется реконструкция Варшавского шоссе. Скорее всего, район будет пользоваться спросом у покупателей из Подмосковья. Цена на начальном этапе строительства квартиры будут продаваться примерно по 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

«В этом районе уже давно сложилась непростая транспортная ситуация, — не согласна Мария Литинецкая. — Из-за притока новых жителей она может только ухудшиться». С другой стороны, город планирует реконструировать дороги и построить новые. В частности, расширить Дорожную улицу от ул. Подольских Курсантов до МКАД и построить дублер Варшавского шоссе с транспортными развязками. Поэтому можно надеяться, что в будущем данная проблема будет решена, резюмирует эксперт.

Заводские районы застроят жильем