Застройщики потеряли право отдавать в залог проданные инвесторам квартиры

Имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, с которыми застройщики подписали договоры. К такому выводу пришел Верховный суд, рассмотрев иск одного из инвесторов. Юристы отмечают, что это станет серьезным аргументом в судах в пользу покупателей жилья, в предыдущие годы столкнувшихся с недобросовестными действиями застройщиков.

Застройщики не имеют права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг. К такому выводу 12 июня пришел Верховный суд (ВСУ), проанализировав судебные решения различных инстанций по иску физического лица к компании "Экобуд", банку "Киев" и нотариусу.

Еще 20 января 2007 года инвестор заключил договор с ООО "Экобуд" об участии в строительстве в Киеве объекта недвижимости, в исполнении условий которого был заключен договор купли-продажи ценных бумаг. Полностью инвестор рассчитался с компанией "Экобуд" 13 ноября 2008 года, но акт приема-передачи квартиры был заключен с ним лишь 15 декабря 2011 года. Однако, как оказалось, во время строительства жилого здания застройщик решил отдать в залог недвижимость площадью 5,9 тыс. кв. м, включая квартиру инвестора. 12 сентября 2007 года компания "Экобуд" получила кредит в банке "Киев" на 58,7 млн грн и $2,6 млн. А уже 18 сентября в качестве залога по займу застройщик передал кредитору имущественные права на квартиры.

Инвестор оспорил эту передачу, поскольку не давал на нее согласия. 1 января 2012 года Святошинский районный суд Киева принял решение признать договор передачи банку прав на имущество недействительным, а также обязал снять запрет на отчуждение этой недвижимости. Однако 5 декабря 2012 года Апелляционный суд Киева отменил это решение, сославшись на то, что на момент заключения договора с банком имущественные права на недвижимость принадлежали ООО "Экобуд", а инвестор полностью рассчитался лишь в 2008 году.

Верховный суд пришел к выводу, что передача застройщиком имущественных прав банку в этой ситуации была незаконной. В своей правовой позиции он определил, что распоряжение имущественными правами кем-либо, кроме инвестора, или без его согласия нарушает его права и противоречит Гражданскому кодексу и закону "Об ипотеке". ВСУ отменил постановление Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел, который 4 января 2013 года отказал инвестору в кассации. Эта кассация будет рассмотрена.

В банке "Киев" "Ъ" сообщили, что застройщик не уведомил их о реализации имущественных прав на квартиры третьим лицам. В учреждении сослались на то, что ипотечные отношения регулируются не только законом "Об ипотеке", но и законом "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах", который имеет больший приоритет, поскольку был принят позже. "Суд по непонятным причинам отказался применить к спорным взаимоотношениям этот закон, недвусмысленно содержащий в себе норму, предусматривающую такой предмет ипотеки, как имущественные права на недвижимость, строительство которой не закончено. При этом в тексте судебного решения есть ссылки на этот документ, что указывает на согласие суда о его правоприменительной возможности",— сказали "Ъ" в банке "Киев", уточнив, что застройщик не погасил долг перед учреждением. В едином государственном реестре юрлиц и физлиц-предпринимателей есть данные минимум о 20 компаниях с названием "Экобуд" — найти среди них конфликтного застройщика не удалось.

Банкиры неохотно комментируют это судебное решение, поскольку такие инвестиции являются рискованными — пока недострои не введены в эксплуатацию, нельзя легализовать право на залоговую недвижимость и понять, не была ли перепродана квартира. "Мы не работаем в данном сегменте по причине несовершенства правового поля, что приводит к существенным рискам для кредитора, а также из-за неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости",— отмечает руководитель департамента риск-менеджмента ПУМБ Федот Еременко.

Юристы объясняют, что законодательство предусматривает возможность передачи в ипотеку имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Однако ипотекодателем может выступать лишь собственник такого имущественного права. "Именно инвестор, а не застройщик имеет право распоряжаться имущественными правами на квартиру, в том числе принимать решение относительно возможности заключения договора ипотеки. Однако на практике часто застройщик передает в ипотеку имущественные права на недвижимое имущество, что приводит к грубому нарушению права собственности инвестора",— говорит советник юрфирмы "Ващенко, Бугай и партнеры" Александр Лукьяненко. Теперь у инвесторов, чьи права были нарушены, появился серьезный аргумент в свою пользу. "Ранее судебная практика по делам такого рода была разнообразной: решения принимались в пользу как инвесторов, так и банков. Постановление было вынесено в порядке устранения несоответствий в применении норм права, что означает: выводы ВСУ являются обязательными для всех судов",— объясняет советник практики разрешения споров МЮФ Integrites Анна Тищенко.

Елена Губарь

Свое жилье ближе к делу