Недострой подождет новых владельцев/ А. Астахова/ Ведомости

Без торгов

По поправкам без торгов госземли могут быть сданы в аренду в 30 случаях: например, по решению президента, правительства, губернатора, для размещения сетевых объектов, льготникам, сельхозпроизводителям, религиозным организациям, недропользователям.

Земельная реформа

Правительство предлагает передать в собственность муниципалитетов федеральные земли, ввести запрет на предоставление земельных участков без торгов (исключения сформированы в закрытый перечень) и упорядочить сам процесс, торги проводить по заявке инвестора и разрешить ему самостоятельно формировать участок.

Способы борьбы с недостроем изложены в поправках к Земельному кодексу, которые на прошлой неделе правительство внесло в Госдуму. Документ разрабатывало Минэкономразвития, в конце января он был одобрен на совещании у президента Владимира Путина, рассказывали знакомые с его результатами чиновники.

Законопроект предлагает реформу земельного законодательства (см. также врез на www.vedomosti.ru), в том числе регламентирует процесс строительства на госземлях. Их продажа под коммерческую застройку запрещается, участки можно будет только арендовать. Договор аренды будет подписываться на два нормативных срока строительства объекта (их установит Минстрой). Если за это время компания не успеет построить здание, то государство может изъять недостроенный объект у собственника через суд. Если компания не докажет, что в срыве сроков виноваты чиновники или сетевые компании, то недострой выставляется на продажу. Начальная цена будет равна рыночной стоимости объекта. Вырученные средства за вычетом расходов на проведение торгов выплачиваются бывшему собственнику.

К началу 2014 г. в государственном кадастре недвижимости было около 430 000 объектов незавершенного строительства, сообщил представитель Росреестра, это чуть больше 1% от общего количества зданий и сооружений.

Сейчас по Земельному кодексу собственник участка может расторгнуть договор аренды, если арендатор в течение трех лет с момента заключения договора не начал осваивать участок, говорит партнер «Пепеляев групп» Алексей Коневский, но судьба недостроя, оставшегося на участке, в законе не урегулирована: она решается либо по соглашению сторон, либо по суду. Собственник может потребовать, чтобы арендатор освободил участок (но у компании может не оказаться для этого денег), или выкупить объект, рассказывает Коневский. В наиболее уязвимом положении муниципалитеты, отмечает он: денег на выкуп нет, приходится мириться с недостроем.

Причины недостроя разные: у кого-то кончились деньги, кто-то так «застолбил» участок, где-то разобраться невозможно - неизвестен правообладатель, перечисляет директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. В некоторых случаях виноват не застройщик, а правоприменение, рассказывает он: арбитражные суды запрещают продлевать договор аренды участка, если на нем находится объект незавершенного строительства, а участок должен быть предметом торгов. Но во всех случаях страдает государственный арендодатель, признает Ивакин: от губернаторов приходит большое количество писем с жалобами, а сделать ничего нельзя.

Зачем сразу отнимать недострой, удивляется президент группы «Промсвязьнедвижимость» Максим Гасиев, сначала можно стимулировать собственника, кратно увеличив ставку аренды. Такой подход используют московские власти, рассказывает он: если на пятый год объект не сдан, то ставка вырастает с 1,5 до 10%. Меры Минэкономразвития хороши только для брошенного недостроя, резюмирует Гасиев.

Уже существующий недострой ждет своеобразная амнистия, следует из закона. С его владельцами однократно без проведения торгов (кроме этого и еще нескольких случаев (см. врез) они становятся обязательными) заключается договор аренды участка для завершения строительства. На это застройщику отводится три года. Потом могут быть найдены новые арендатор участка и собственник недостроя.

Недостроенные объекты могут быть весьма привлекательными, считает начальник отдела Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева: в кризисное время заморозились качественные проекты, которые инвесторы уже не потянули. Механизм Минэкономразвития принесет таким собственникам одни убытки, считает она: с момента запуска их стоимость снизилась в сотни раз. Важен не столько сам объект - после 5-10 лет коррозии от конструкций может почти ничего не остаться, - а земля, на которой он находится, отмечает Гасиев.

Недострой уйдет с молотка