С. Портер

Конец амнистии

Меньше чем через год - 1 марта 2015 г. - истекает срок «дачной амнистии» в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), созданных на участках ИЖС или расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), напоминает Росреестр. Всего с момента вступления в силу 1 сентября 2006 г. закона о «дачной амнистии» до конца 2013 г. в упрощенном порядке было зарегистрировано более 10,1 млн прав, из них около 2,5 млн прав на объекты ИЖС. В последние годы количество прав, регистрируемых в упрощенном порядке, снижается. Так, в прошлом году было зарегистрировано 843 000 прав, что почти на 16% меньше, чем в 2012 г. (997 000 прав).

Ирина Калинина, гендиректор агентства недвижимости Tweed:

- На элитный сегмент новая норма повлияет позитивно: цены вряд ли вырастут, но продавать земли будет легче. На Новой Риге в настоящее время 80% земли - сельхозназначения. 20% покупателей элитных домов - жители регионов, и для них прописка может быть важна. Не исключено также, что часть региональных покупателей переориентируется после этого на загородный рынок, ведь появится выбор - купить квартиру площадью 120 кв. м в Москве или дом в 450 кв. м за городом, так как прописаться можно будет и там и там.

Сначала дачи нужно заново пересчитать. Последние данные относятся ко времени губернаторства Бориса Громова. Тогда в области насчитывалось около 8000 садовых товариществ, в которых в летнее время проживало более 20 000 человек.

«Мы должны навести порядок в СНТ, а это значит, что все дачные участки, кооперативы должны быть поставлены на земельный учет», - заявил на одном из последних заседаний областного правительства губернатор Андрей Воробьев. По его словам, муниципалитеты, в свою очередь, должны вместе с дачниками выработать наиболее оптимальные для обеих сторон способы снабжения СНТ газом, электричеством, водой, обеспечения их безопасности, прокладки к ним дорог, вывоза мусора, общего благоустройства, вовлечения в оборот неиспользуемых земель.

Но пока подмосковные власти будут считать дачников и решать с ними, как благоустраивать их кооперативы, ко второму чтению в Госдуме готовится законопроект, позволяющий собственникам жилых строений, расположенных на землях СНТ, переоформить их в качестве индивидуальных жилых домов и зарегистрироваться в них. Однако статуса населенного пункта территория бывшего СНТ не получит, а значит, никаких обязательств по благоустройству и созданию социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры у властей не возникнет. Депутаты намерены рассмотреть законопроект во втором чтении до конца весенней сессии.

Эксперты считают, что бума прописки после принятия этих поправок не последует, но появление такой возможности может привести к увеличению расходов на содержание дач.

Суд да дело

В 2011 г. Конституционный суд РФ (КС) признал, что положения 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не соответствуют Основному закону РФ в той части, где исключается возможность регистрации людей по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания. До этого в том же 2011 году Анатолий Воробьев первым добился разрешения на прописку на даче в Ленинградской области. Местные суды отказывались его регистрировать в собственном доме на садовом участке, но Воробьев оказался настойчивым и получил заветный штамп в паспорте.

КС рассматривал дела о прописке на дачах дважды (впервые - 14 апреля 2008 г.) и оба раза вынес решения в пользу дачников. Сначала регистрироваться разрешили в домах, находящихся в населенных пунктах. Тогда в КС пошли садоводы, у которых дома были на землях сельхозназначения. Суд признал и их право на регистрацию. Но чтобы на даче можно было зарегистрироваться обычным путем, не бегая по судам, нужны были изменения в статью 1 закона о садоводческих объединениях, которая подобное делать как раз и запрещала. Законопроектом предлагается понятие «жилое строение», которое применяется в действующей редакции, заменить понятием «индивидуальный жилой дом». Оно уже используется в законодательстве. Как сказано в пояснительной записке, это позволит избежать путаницы относительно того, где можно регистрироваться.

В 66-ФЗ добавляется норма, «закрепляющая право граждан, имеющих в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках в составе земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения, отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признанные в установленном порядке пригодными для постоянного проживания, переоформлять в качестве индивидуальных жилых домов в установленном законом порядке». В пояснительной записке к документу также отмечается, что его принятие позволит реализовать нормы конституционного права на выбор места жительства в пределах РФ. Предлагается исключить из закона положения, ограничивающие право граждан на регистрацию по месту жительства в индивидуальном доме, расположенном на садовом или дачном участке.

Бабушку - на грядки

«Я считаю, что для Москвы и крупных городов подобный закон будет опасен, - считает руководитель профсоюза садоводов России Людмила Голосова. - У многих появится большой соблазн выселить из квартир и прописать на дачах своих пожилых родственников. Особенно если семья большая, а средств на улучшение жилищных условий нет и не предвидится».

Бабушка, прописавшись на территории садового товарищества, окажется, по сути, отрезанной от мира. К ней не приедет неотложка (а если и приедет, то нескоро и за деньги), не придет почтальон с пенсией. Это же не населенный пункт, а место для отдыха и выращивания овощей. Конечно, если это товарищество в границах поселения, то «скорая» должна приехать, но как быстро? Все будет зависеть от того, насколько близко расположен крупный населенный пункт, где есть больница или подстанция «Скорой помощи».

Зато вырастут налоги и коммунальные платежи. «Платить налоги и коммуналку прописавшиеся будут наравне с горожанами, ведь, если дачный участок получит статус отведенного под индивидуальное жилищное строительство, налоги на землю и имущество, а также стоимость коммунальных услуг резко возрастут, - считает Голосова. - Мы получили официальный ответ от председателя комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Алексея Русских, который подтвердил: в случае принятия законопроекта правовой статус земельного участка меняется. Это повлечет увеличение налога на землю. Для многих индивидуальный жилой дом станет второй собственностью, и для таких граждан налог кратно увеличится. Кроме того, к обслуживанию СНТ будут привлекаться управляющие компании, которые могут выставлять свои расценки на работы». То есть со временем СНТ могут превратиться в дорогие поселки, что не для всех однозначное благо.

По словам Голосовой, есть и другие негативные последствия, в частности, для очередников. «Если сегодня человек проживает в квартире по договору соцнайма, то, даже имея скромную дачу, он может подать документы на улучшение жилищных условий и встать в очередь. В случае переименования дачного домика в индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, человек уже в такую очередь не попадет, так как у него ведь есть куда переселиться, если в квартире тесно», - считает она. Возможно, таким образом государство хочет решить проблему с очередниками, предполагает руководитель профсоюза садоводов.

Зачем закон

По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, люди должны быть зарегистрированы там, где они фактически проживают. Более того, по ее словам, любой человек, желающий прописаться на даче или в иной постройке, признанной пригодной для жизни, получил это право с момента принятия решения КС. Поэтому новый законопроект - это «чисто техническая корректировка закона». Однако, по мнению юристов, суды не так часто руководствуются решениями КС и «боятся применять Конституцию». Поэтому специальный закон нужен.

«Нужно прописать в документе норму, по которой члены садового товарищества могли бы коллективно присоединиться к ближайшему населенному пункту, войти со своей территорией в его состав. И внести эту норму надо до массовой прописки в загородных домах, иначе люди так и останутся наедине со своими проблемами: бюджетного финансирования для них не будет предусмотрено, если муниципалитет их «не возьмет», - считает Галина Хованская.

Также, по ее мнению, при доработке проекта должен быть прописан ряд ограничений (регистрация в пределах определенных «норм заселенности» - 18 кв. м на человека - и соблюдение санитарных норм). Это поможет не допустить появления «резиновых» дачных домов.

Новомосковские дачники

Больше всего от принятия поправок к закону о садоводческих товариществах, похоже, выиграют (или проиграют) те, чьи 6 соток расположены теперь на территории «новой Москвы». Они смогут прописаться на даче, а Москва заявляет, что готова благоустраивать товарищества за бюджетные деньги.

По словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, в «новой Москве» объединений дачников, садоводов и огородников 729. В основном это садоводческие объединения, их 654. Дачных кооперативов 57, огороднических - всего 12. В общей сложности там 73 604 земельных участка, а количество владельцев и членов их семей - более 186 000 человек.

«Ряд общественников считают, что поправки к закону поставят крест на «бедных» садоводческих товариществах, так как находящиеся там постройки вряд ли подойдут под определение «индивидуальный жилой дом» и не будут признаны пригодными для постоянного проживания, а если их владельцы не смогли построить что-то более солидное, значит, и не построят, - говорит Жидкин. - Я ничего подобного в законопроекте не вижу. И по отношению к СНТ на новых территориях Москвы в моем лексиконе нет слов «перспективные» и «неперспективные», а тем более «ликвидируемые».

Понятно, что состояние как самих дачных хозяйств, так и отдельных товариществ разнится. Сказываются приближенность или отдаленность от МКАД или крупного населенного пункта, наличие коммуникаций, дорог, состоятельных членов в СНТ и т. д. Поэтому есть дачные товарищества, больше напоминающие коттеджные поселки, а есть поросшие бурьяном, с покосившимися бытовками. «Но и особняк, и скромный дачный домик - это частная собственность конкретных людей, они полноправные хозяева и сами решают, что и как им делать на своих участках, в своих строениях. Никто не вправе им указывать, как поступать со своей собственностью, - подчеркивает Владимир Жидкин. - Рассматриваемый Госдумой законопроект - не руководство к действию по избавлению от «неперспективных» СНТ. Он лишь гарантирует людям право прописки на даче при условии превращения этой дачи в капитальное строение».

По его словам, бюджет Москвы выделяет немалые деньги (каждый год - от 400 млн до 500 млн руб.) на строительство и реконструкцию подъездных дорог к СНТ, ремонт гидросооружений, подведение электроэнергии и газопроводов, мелиорацию. Даже на сооружение детских и спортивных площадок. «Это для СНТ, созданных городом для очередников Москвы не только на новых столичных территориях, но и в Московской, Тверской, Владимирской областях», - уточняет Жидкин.

Добровольно обязательно

Но, по мнению чиновника, в нынешних законодательных условиях логично было бы подумать над тем, чтобы постепенно и исключительно добровольно переводить земельные участки в СНТ в категорию земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Во-первых, это повышает капитализацию как земельного участка, так и строения на нем, - рассуждает он. - Это знает и понимает любой человек, который занимался поиском участка земли под дачу: если категория земли - ИЖС, цена сразу выше аналогичного участка, но с категорией земли дачной или сельскохозяйственной. В доме на земле ИЖС можно без проблем зарегистрироваться. Если все члены СНТ переводят свои земли в ИЖС и создают товарищество собственников жилья, органы местного самоуправления будут обязаны участвовать в благоустройстве территории, коммунальном, социальном и прочем обеспечении. То есть энергия граждан объединяется с возможностями власти». Но это «идея на годы и годы вперед, это не «дорожная карта» завтрашнего дня», подчеркнул чиновник.

Не стоит забывать, что после перевода земли в категорию ИЖС дом на ней будет считаться второй недвижимостью со всеми вытекающими отсюда налоговыми обязательствами даже без прописки.

Жидкин рассказал, что сейчас специалистами его и других департаментов создается программа по преобразованию территорий садоводческих (дачных) объединений граждан в «новой Москве». Правда, детали озвучивать не стал, заметив лишь, что «она многих заинтересует». «Предполагается, что эта программа будет разбита на три этапа - вплоть до 2035 г. До 2018 г. надо будет подготовить законодательную базу, методику, пилотные проекты. А с 2019 г. - уже приступить к их реализации, - говорит он. - Главный принцип, который будет заложен в этой программе, - исключительная добровольность в принятии решений со стороны граждан».

В этом весенне-летнем сезоне власти сделают четыре подъездные дороги к СНТ, расположенным вблизи деревень Рассудово, Талызино, Кленовка и Сатино-Русское. Еще семь подъездных автодорог будут в 2014 г. спроектированы к деревням Шеломово, Новобрехово, Губцево, Санино, Разъезд Пожитково, Ясенки, Кленово и расположенным рядом с ними СНТ москвичей. Протяженность каждой из дорог - от 1 до 4 км.

Газ придет в такие садоводческие некоммерческие товарищества, как «Рогово-1», «Квант», «Восход» и «Толстопальцево-5». Как подчеркнул Владимир Жидкин, длина газопроводов, которые будут подведены к СНТ, составит от 2 до 5 км. Помимо этого будет проведена реконструкция нескольких плотин: на р. Десне, на ручье Молодцы и на безымянном ручье у села Остафьево.

С пропиской - дороже

Скажется ли возможность прописаться в дачном домике на его цене? Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что разрешение регистрации на дачных участках повысит их стоимость на 10-20%: «Я думаю, что сильно дачи под Москвой не подорожают, потому что они сегодня и так не дешевые». Такой же прогноз дает и директор департамента загородной недвижимости «Метриум групп» Илья Менжунов. По его мнению, на увеличение объемов частного жилищного строительства напрямую поправки в закон вряд ли повлияют. Ближняя зона Подмосковья, где возможно постоянное проживание с точки зрения транспортной доступности, и так довольно плотно застроена. «Скорее всего принятие поправок скажется на стоимости земли, - говорит Менжунов. - До 2008 г., пока не была разрешена постоянная регистрация на дачных участках, их цена была ниже на 15-20%, чем на участки, предназначенные под ИЖС. Примерно такое же отличие наблюдается сейчас между стоимостью на садовые и дачные участки. Соответственно, эта разница в цене скорее всего просто исчезнет».

«Возможность регистрации может дать рост стоимости в диапазоне от 5 до 20%, - уверен управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев, - но только в наиболее развитых районах области, в первую очередь в обжитых пригородах и зонах, тяготеющих к подмосковным городам». «Россиян, которые могут быть заинтересованы в регистрации на даче, не так уж и много, в основном это пенсионеры, которые уезжают за город на постоянное место жительства, оставляя свои городские квартиры детям, - говорит он. - В основном дачи сейчас покупают те, у кого уже есть прописка в городе». Вывод с точки зрения брокера таков: «Не каждый инвестор станет создавать необходимую инфраструктуру вокруг дачных товариществ по причине ее высокой затратности и небольшого последующего спроса. Но возможность прописки на дачах поспособствует появлению готовых поселков с недорогими коттеджами под ключ на землях сельхозназначения».

«В краткосрочной перспективе возможно небольшое повышение цены, - считает управляющий партнер агентства «Миэль - загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Однако это коснется только дачных земель. А когда все процедуры будут налажены и придет понимание новых возможностей, тогда и произойдет заметное повышение цены, но лет через 5-7».

На воздухе: Мутация садовых домиков