Что не дает лопнуть пузырю на рынке недвижимости

Рынок недвижимости в упадке: спроса нет, квартиры на вторичном рынке месяцами ждут покупателя, и даже радикальное снижение цены не помогает. Пожалуй, единственное, что пока не дает лопнуть пузырю недвижимости, это ипотека.

Чтобы снизить конечную стоимость жилья, застройщики осваивают все более далекие и непрестижные районы
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

Московский риэлтор Ирина недавно пожаловалась, что с ног сбилась в поисках покупателей на квартиру. "Двушка" с евроремонтом площадью 85 кв. м на Новочеремушкинской улице в относительно новом доме была выставлена на продажу еще в апреле. Ее рыночная стоимость — около 25 млн руб., но до августа так и не удалось найти на нее покупателя. По рассказам риэлтора, владельцам срочно нужны деньги, поэтому в начале сентября они пошли на снижение стоимости до 20 млн руб. "Но даже после этого с начала сентября квартиру посмотрел только один человек",— жалуется Ирина. По ее словам, лето было очень тихое. "Покупать квартиры люди стали гораздо меньше. Хорошо покупают сейчас только очень бюджетное жилье — простенькие "однушки" и "двушки"",— рассказывает риэлтор. По словам экспертов, интерес к недвижимости действительно серьезно упал. Особенно по контрасту с первым кварталом 2014 года, когда, по данным различных источников, спрос вырос на 15-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тогда его подстегнули проблемы вокруг Украины и девальвация рубля.

В Московской области ситуация аналогичная. "Я посмотрела нашу статистику за июнь, июль и август и по своему подразделению могу сказать, что с каждым месяцем количество вносимых авансов уменьшалось: в июне их было 20, в июле — 15, а в августе — уже 12,— рассказывает исполнительный директор АН "Мегаполис-Сервис" Наталья Шорина.— Хочется надеяться, что это связано с летним сезоном, хотя в сентябре особой активности покупателей мы пока тоже не видим".

При этом стоимость квадратного метра остается неизменной. "Цены на жилье практически не росли, даже когда был всплеск спроса: их рост составлял примерно 1% в месяц. Потом они остановились. Более того, цены в долларах, наоборот, сейчас снижаются — за последние несколько месяцев примерно на 10% из-за ослабления рубля",— рассказывает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. И, по его мнению, вполне возможно в ближайшей перспективе снижение цен и в рублях. "Сейчас очень много факторов неопределенности,— говорит эксперт.— При оптимистичном варианте рынок будет оставаться в таком же состоянии, что и сейчас, и цены останутся на прежнем уровне. При ухудшении ситуации сценарий может напомнить 2008-2009 годы. Трения с Западом приводят к ограничению ликвидности в стране. Соответственно, в этих условиях будут дорожать кредиты, и все это выльется в коррекцию цен на жилье. Как мы помним, в 2008-2009 годах цены снизились в рублях на 10-15%, в долларах — еще сильнее".

На фоне ослабления спроса среди граждан и снижения их покупательной способности застройщикам приходится проявлять фантазию, чтобы заманить клиента. "В целом тенденция последнего времени среди застройщиков — идти по пути удешевления. Осваиваются более далекие и непрестижные площадки, что позволяет выводить на рынок объекты по цене ниже среднего. Чтобы конечная цена была демократичной, площади квартир делают меньше. Устраиваются также акции и скидки",— говорит Олег Репченко.

Например, в рамках такой совместной акции компании "Полис Групп" и Сбербанка в Санкт-Петербурге с 2 сентября клиент может получить скидку в 25% от стоимости квартиры плюс снижение ипотечной ставки на 0,5% годовых. Другой застройщик из северной столицы — ЦДС — совместно с банком ВТБ 24 с 1 сентября предлагает скидку до 24% от стоимости квартиры и уменьшенную на 0,5% ставку по кредиту.

В Москве и области скидки не столь щедрые. В городе Электросталь, по словам Натальи Шориной, компания "Парк-Сервис" предоставляет скидки на двухкомнатные квартиры в размере 250 тыс. руб. (около 8%). Девелоперская группа ОПИН запускает спецпредложение на трехкомнатные квартиры: с 10 сентября по 30 ноября 2014-го квартиры в ЖК VESNA и "Павловский квартал" можно приобрести на 3% дешевле. Еще у одной московской компании — "НДВ-Недвижимость" — есть специальные предложения для покупателей квартир в новостройках. Акция СМАРТ предусматривает скидку на приобретаемую квартиру в пределах 3-5%. "СМАРТ рассчитан на тех, кто покупает квартиру полностью за счет своих средств,— рассказывает заместитель гендиректора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева.— Однако в рамках этого предложения могут быть предусмотрены скидки и для заемщиков". Акции коснулись и апартаментов. Например, в сентябре ГК "Грас" предлагает такое жилье в квартале "Флотилия" у станции метро "Речной вокзал" с дисконтом 10%.

Такую разницу в величине скидок между Москвой и Санкт-Петербургом Олег Репченко считает вполне закономерной. "Когда ситуация на рынке недвижимости непонятна, как сложилось в этом году, остатки платежеспособного спроса сосредотачиваются на Москве,— говорит он.— Столичный рынок исторически аккумулирует больше средств, поэтому здесь более устойчивая ценовая ситуация, нежели в Питере и других городах".

Ипотечный рост

Драйвером развития рынка недвижимости в последние годы неизменно остается ипотека. По данным Росреестра, в первом квартале 2014 года около 26% жилья приобреталось с помощью ипотеки. А по данным ЦБ за два первых квартала 2014 года, количество выданных кредитов увеличилось на 32,3%, объем же выданных в виде ипотечных кредитов средств вырос на 43,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем временем ставки по ипотеке медленно, но неуклонно растут. "Во втором полугодии негативные тенденции на рынке докатились до ипотеки — банки начали повышать ставки,— говорит советник председателя правления банка МИА Дмитрий Амиров.— По данным ЦБ, ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение июля, составила уже 12,3 % годовых вместо 12,2% месяцем ранее. По итогам сентября ставка окажется, вероятно, еще выше. Спрос на ипотечные кредиты также начал сокращаться. Но сокращение в меньшей степени связано с ростом ставок. Основная причина — это сокращение реальных доходов населения и рост опасений по поводу устойчивости финансового положения. Люди опасаются, что они не смогут обслуживать кредит, и предпочитают оставить свои сбережения в качестве подушки безопасности. Тем не менее рост ипотечного рынка до конца года сохранится, хотя его темпы замедлятся".

И вариантов — чтобы ситуация как-то выправилась "сама собой" — пока не просматривается. "По объемам рынка до конца года мы прогнозируем замедление темпов роста ипотечных кредитов, эта тенденция наметилась в июле 2014 года и связана с повышением процентных ставок,— говорит директор департамента розничных сегментов и маркетинга Юникредит Банка Светлана Пирожкова.— В перспективе до конца 2014 года ставки будут немного подрастать, уровень роста зависит от экономико-политической ситуации в России, влияющей на стоимость фондирования. В части крупных банков с иностранным капиталом или банков с госучастием уровень ставок может быть на стабильном уровне без изменений — в среднем от 13% и выше".

Не удивительно, что власти уделяют этой проблеме повышенное внимание. И президент, и премьер не раз требовали принять меры для снижения ставок по ипотеке. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новую стратегию, согласно которой к 2018 году ставки должны быть снижены до уровня инфляция плюс 2,2 процентного пункта. На это, по подсчетам АИЖК, от профильных госструктур потребуется 1,28 трлн руб. Агентство же намерено внести 440 млрд руб.

Любопытно, что большую часть из этих денег разработчики стратегии рассчитывает взять у Центробанка. Для этого АИЖК предлагает запустить механизм прямого репо с ЦБ на срок до пяти лет под залог ипотечных ценных бумаг. "У Центробанка такие возможности, конечно, есть,— говорит заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.— Он может выделить соответствующие ресурсы. Ипотечное кредитование сейчас становится одним из главных приложений кредитных ресурсов банков, поскольку оно является наименее рискованным, просрочка здесь устойчиво сохраняется на низком уровне. Этот сегмент рынка вызывает доверие у ЦБ, и, на мой взгляд, он должен его поддерживать".

Однако ЦБ явно не горит желанием давать сотни миллиардов рублей агентству. "АИЖК по закону о ЦБ не входит в круг возможных контрагентов Банка России по операциям внутреннего рынка (в том числе и репо)",— заявили в пресс-службе мегарегулятора "Коммерсанту". Жизнеспособность разработанной стратегии неочевидна и участникам рынка. "В том, что Банк России примет участие в этой схеме, есть большие сомнения,— рассуждает начальник аналитического отдела "Лайф Капитала" Валерий Пивень.— Ипотечные ценные бумаги остаются довольно рискованным активом, и при нормальной оценке риска Банк России едва ли предложит ставку, которая в итоге минимизировала бы стоимость ипотеки".

Кроме того, снижение ставки по ипотеке вовсе не обязательно сделает рынок недвижимости доступнее для граждан. "Абсолютно бессмысленно снижать ставку по ипотечному кредиту, когда у нас чудовищный монополизм в области строительства,— уверен директор банковского института Высшей школы экономики Василий Солодков.— Снижение ставки тут же отражается в росте цены за квадратный метр. Нельзя снижать ставку и одновременно не увеличивать предложение. Ни к чему хорошему это не ведет, кроме того, что обогащаются банки и девелоперы".

Сами же граждане, как ни странно, стали относиться к выплатам по ипотеке более ответственно. По данным бюро кредитных историй "Эквифакс Кредит Сервисиз", во втором квартале текущего года просрочка по ипотечным кредитам упала почти на 14% по сравнению с первым кварталом. В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) наблюдают аналогичную же тенденцию. "В первой половине этого года ипотека — единственный сегмент, в котором наблюдается снижение доли просрочки,— рассказывает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.— С начала года она сократилась на 0,1 процентного пункта, а за год — на 0,6 процентного пункта. Сокращение доли мы объясняем хорошим качеством обслуживания ипотечных кредитов и высокими темпами выдачи новых ипотечных кредитов".

Ипотечный двигатель