Владелец ипотечного банка Quicken Loans сколотил состояние $4,2 млрд, а в последние годы увлекся проектом спасения родного Детройта. Как ему удается конкурировать за кадры с Кремниевой долиной и Манхэттеном?

Чтобы понять Дэна Гилберта, владельца второго по величине ипотечного банка США Quicken Loans, следует знать кое-что о том, как он вырезает тыкву. Во всяком случае, так говорит сам предприниматель на встрече с тысячей новых сотрудников — такой формат знакомства с подчиненными миллиардер практикует каждые полтора месяца.

Взобравшись на украшенную воздушными шарами сцену в центре Детройта, он рассказывает, что никогда не уделял особого внимания собственному стилю резьбы по тыкве на Хэллоуин. Но однажды во время предпраздничной поездки за тыквой в компании жены и пятерых детей Гилберт получил совет от незнакомца: «Начинай вырезать снизу».

Внутри Гилбертвила

Эта мысль никогда раньше не приходила в голову предпринимателю, который к 52 годам создал бизнес-империю стоимостью $4,2 млрд, включающую в себя клуб НБА Cleveland Cavaliers, сеть казино в четырех городах и еще 110 разрозненных мелких компаний, и теперь вкладывает средства в возрождение Детройта, города, ставшего воплощением всего плохого, что случилось с урбанистической Америкой. Как только Гилберт задумался о технике резьбы по тыкве, он понял, что предложенный незнакомцем вариант имеет неоспоримые преимущества: так проще извлечь мякоть с семенами, можно держать тыкву за хвостик, так проще вставить в нее свечку — надо просто поместить готовую тыкву сверху.

«Это реально перевернуло мое сознание», — говорит Гилберт, невысокий человек плотного сложения в темных брюках и серой куртке.

«Раньше я всегда заставлял людей исправлять то, что плохо. Теперь мы улучшаем то, что уже идет хорошо».

Это, вкратце, пункт 5-й из списка 19 корпоративных правил Гилберта, которые его подчиненные в шутку называют «измами», — «Одержимость поиском лучшего пути».

Свои впечатляющие «тыквенные» навыки Гилберт решил применить на целом городе. За последние четыре года он стал одним из крупнейших землевладельцев Детройта. Бизнесмен приобрел и модернизировал более 60 объектов в центре города, что в общей сложности обошлось ему в $1,3 млрд. В обновленные здания он перевел своих сотрудников — 12 000 человек, из которых 6500 нанял специально под детройтский проект, — и убедил последовать своему примеру такие компании, как Chrysler, Microsoft и Twitter. Гилберт нашел 140 арендаторов, правда, большая их часть — мелкие стартапы и другие предприятия, которые финансировала венчурная компания миллиардера. Порядка 40% арендаторов — собственные компании предпринимателя, в том числе Quicken Loans, Title Source и Rock Gaming, «дочке» которой принадлежит сеть казино и гостиниц Greektown Casino. «Он резко ускорил развитие города», — говорит мэр Детройта Майк Дагган. Губернатор Рик Снайдер добавляет: «У Дэна репутация успешного предпринимателя и инноватора, и сейчас он ее подтверждает».

Хотя Гилберту удалось привлечь значительное внимание к своим проектам, самая гениальная — и самая рискованная — часть истории осталась за кадром. Да, он спасает Детройт, потому что любит город, и да, он видит в этом беспрецедентную возможность дешево скупать недвижимость (в конце концов, он же занимается ипотечным бизнесом). Главная цель Гилберта — помочь этим амбициозным проектом собственному бизнесу.

Если вы думаете, что вернуть звезду НБА Леброна Джеймса из Майями в Кливленд (этот подвиг владелец Cavaliers успешно провернул в начале года) — впечатляющий пример корпоративного хедхантинга, то вы, скорее всего, просто не знакомы с повседневной кадровой политикой миллиардера. Фундамент его бизнеса — молодые, образованные, технологически подкованные профессионалы, о которых грезит каждый работодатель в США. В охоте за головами Гилберту приходится выдерживать конкуренцию со стороны резидентов Пало-Альто и Манхэттена.

Гений бизнесмена в том, что он научился представлять упадок и пустынность Детройта — самого разрушенного города Северной Америки — не как недостаток, а как уникальную возможность построить город нового типа, о котором мечтает молодое поколение («миллениалы» ), — оригинальный, вдохновляющий, стильный и дешевый.

Его уловка сработала. «Нам пришлось отказать 21 000 человек, которые сказали: «Да, я хочу работать в центре Детройта», — говорит Гилберт, который получил этим летом 22 000 резюме на 1300 позиций интернов. — Они были из самых разных мест. Из всех цифр, которые вы видите, эта внушает мне наибольший оптимизм».

Будущее Детройта не раз определяли богатые спасители. В начале 1970-х Генри Форд II хотел возродить экономику города за счет огромного офисного центра на набережной, позиционировавшегося как «город в городе». Даже его название — Detroit Renaissance Center («Центр возрождения Детройта») — сулило начало новой эпохи. Однако вместо этого проект превратился в изолированную крепость, которая никак не помогла остальному городскому пространству. В конце 1980-х основатели сети пиццерий Little Caesars Майк и Мариан Илич купили и восстановили историческое здание театра Fox Theatre и перенесли свой головной офис в центр из пригорода, в надежде, что это послужит катализатором реконструкции Детройта. В конце 1990-х вместе с другими предпринимателями они построили казино для стимулирования городской экономики. В 2000-х семьи Фордов и Иличей возвели в Детройте стадионы, а основатель компании Compuware Питер Карманос перебрался из предместий в заброшенную часть города, которую превратил в новый деловой район. Там и сегодня базируется офис Quicken Loans.

Все эти усилия не слишком помогли экономике, если не считать разрозненных островков благосостояния, время от времени привлекавших из окрестных пригородов гостей, которые так же быстро возвращались обратно. Детройт, и без того страдавший от проблемного менеджмента, стагнирующей промышленности, роста преступности и оттока населения (сократилось до 700 000 человек по сравнению с 1,8 млн в 1950 году), окончательно добила «великая рецессия». В 2013 году город милосердно обанкротили в суде.

Если не считать отдельных районов, 370,4 кв. км Детройта все еще представляют собой лоскутное одеяло из полуразрушенных опустевших домов и неухоженной растительности — самые настоящие городские джунгли.

Но в центре ситуация определенно изменилась. Возрожденный парк «Марсово поле» — это оживленный урбанистический рай, где офисные сотрудники расслабляются, слушая живую музыку, обедая на открытых верандах кафе или прогуливаясь босиком по песчаному пляжу, которого два года назад не существовало. В ноябре вместо пляжа появится каток. Чуть восточнее — спортивная зона Quicken Loans, где обитатели близлежащих офисов, выкупленных Гилбертом, могут в перерыве поиграть в волейбол или баскетбол. Основной трафик здесь — это пешеходы, за исключением белоснежных шаттлов с надписью Opportunity Detroit. Они тоже принадлежат миллиардеру. Местные называют центр города «Гилбертвил».

Центробежная сила

Владельцу Quicken Loans, конечно, принадлежат не все здания в Детройте (те же Иличи, например, планируют строительство парка развлечений и хоккейной арены стоимостью $650 млн), но ощущение складывается именно такое. В конференц-зале рядом с его кабинетом выставлена масштабированная модель городского центра шириной 6 м. Каждый раз, когда он покупает новое здание, его миниатюрная копия на макете зажигается, как на детской железной дороге. («В нем все еще живет маленький мальчик», — говорит приятель Гилберта Уоррен Баффет, который привлек его к участию в благотворительной кампании «Клятва дарения».)

По данным исследования Detroit News, в 2009 году, когда General Motors и Chrysler подали заявки на банкротство, 48 крупнейших офисов города пустовали. Сейчас 31 из них уже функционирует либо готовится возобновить работу. В деловом центре растет занятость. В 2010 году, по данным регионального совета юго-восточного Мичигана, в местном сити работало 78 000 человек, сегодня — 85 000. К 2016 году, по прогнозам, цифра вырастет до 100 000 — во многом благодаря Гилберту.

Ирония в том, что у миллиардера нет какого-то генерального плана. Гилберт никогда не принимал сознательного решения взять на себя миссию спасителя Детройта. Но шесть или семь лет назад он заметил тревожную тенденцию. Quicken Loans, размещенная тогда в пригороде Детройта, начала испытывать трудности с заполнением вакансий. «Впервые в истории мы начали терять кандидатов из крупных университетов штата, — вспоминает Гилберт. — Люди говорили, что им нравится наша компания, но они предпочли бы жить в Чикаго, Бостоне или Нью-Йорке».

Тогда он решил перевести сотрудников в новые современные офисы в центре Детройта. Но не успел бизнесмен выбрать место, как экономика начала расползаться по швам: банкротство Lehman Brothers, кредитный кризис, крах General Motors и Chrysler. Поэтому в 2010 году вместо покупки новых зданий он на всякий случай решил разместить 1700 подчиненных в наполовину пустующем здании Compuware.

«Подсознательно мы все считали это экспериментом, — говорит Гилберт. — Если бы он не сработал, мы без проблем вернулись бы обратно, хотя никогда не заявляли об этом публично. Но через две недели после того, как мы сюда перебрались, я знал, что переезд всей компании в центр города — только вопрос времени. Перед нами открывались громадные перспективы».

«Ипотечный бизнес рухнул. Положение конкурентов ухудшалось. Процентные ставки были очень низкими. Мы захватывали место на рынке. Нам нужна была новая рабочая сила. А все эти здания пустовали».

Среди свободных зданий были архитектурные шедевры таких мастеров, как Альберт Кан и Минори Ямасаки, автор башен-близнецов Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Многим из зданий было по 100 лет. Гилберт прикинул, что на полную реконструкцию ему потребуется более $400 на кв. фут. Но в итоге хватило и $150.

.wysiwyg-forbesbreak {display:block;border:0;border-top:1px dotted #ccc;margin-top:1em;width:100%;height:12px;background: transparent url(/sites/all/modules/custom/forbes_wysiwyg_plugins/plugins/forbesbreak/images/breaktext.gif) no-repeat center top;}

pagebreak

Решительность предпринимателя, идущая изнутри, не была сюрпризом для тех, кто знал его с детства. Любитель розыгрышей, который однажды в качестве подарка на день рождения менеджеру, страдающему от фобии бактерий, заполнил кабинет домашним скотом, он всегда немного отличался от сверстников в пригороде Детройта (когда Гилберту было 2 года, его семья переехала за город). «Он начал думать о бизнесе в очень раннем возрасте, когда нас интересовали только девочки, музыка и спорт», — говорит Дэвид Кэрол, один из друзей детства Дэна, которые теперь занимают высокие должности в Quicken Loans.

Опора на кризис

Не исключено, что это наследственное: отец Дэна владел баром в Детройте, а его деду принадлежала автомойка. Гилберт, который был выдающимся студентом, всегда мечтал добиться успеха в жизни. Во время учебы в Мичиганском государственном университете он провел ночь в тюрьме за то, что принимал спортивные ставки (чтобы с него сняли обвинения, он отработал 100 часов на общественных работах). Потом он получил степень в Университете Уэйна в Детройте.

Ипотечным бизнесом Гилберт заинтересовался после того, как получил свою первую лицензию риелтора и в 1985 году основал кредитную организацию Rock Financial. Со временем она выросла в крупный региональный бизнес с 300 подразделениями в восьми штатах.

В субботу, 7 марта 1998 года, Гилберт устроил революцию в компании, разослав всем сотрудникам имейл (теперь этот документ известен как «Изм No. 11»: «Когда вы поверите, то вы увидите»). Пришла пора кому-то изменить индустрию с помощью интернета.

«Я скажу вам только, что кто бы это ни был, он ВЫИГРАЕТ ВСЕ!!!!!!!!!!!!!!!! Я готов вложить в это столько, сколько потребуется, чтобы совершить настоящую РЕВОЛЮЦИЮ…. ДАВАЙТЕ НАВСЕГДА ИЗМЕНИМ МИР ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ!»

Гилберт поручил шести-восьми лучшим умам компании создать сайт, который помогал бы управлять займами в 50 штатах из одного центрального офиса. Через год запустился Rockloans.com. «Спустя три-четыре часа Дэн пришел и спросил: «Как у нас дела?» — вспоминает генеральный директор Quicken Loans Билл Эмерсон. — Ему сказали, что на сайте зарегистрировались 50 человек. «50 человек? Сработало! Мы закрываем все подразделения в стране!»

Риск был огромным, но Гилберт действовал быстро и выиграл. В том же году он выставил акции Rock Financial на бирже, а в конце 1999-го продал проект софтверному гиганту Intuit, который переименовал его в Quicken Loans. Гилберт получил $320 млн и остался в руководстве компании, но ему не нравилось все время ощущать на себе пристальный взгляд акционеров, так что через три года после взрыва «пузыря доткомов» он выкупил компанию всего за $64 млн и навсегда закрепил за собой лицензию на название Quicken Loans.

Кредитная линия в Quicken Loans в любой момент времени составляет около $3-4 млрд. Деньги идут на финансирование ипотечных займов, большинство из них сразу перепродаются другим инвесторам во избежание долгосрочных долгов. Во время строительного бума Quicken Loans, как и другие, позволяла себе, как говорит Гилберт, «немного альтернативных кредитов», но избегала субстандартных заемщиков. «Наши ипотечные банкиры жаловались: “Мы отдаем бизнес другим ребятам!” Но я до чертиков боялся в это ввязываться».

Все дело в том, что Quicken Loans — частная компания. Гилберт опасался, что если они будут давать субстандартные кредиты и перепродавать их, то в случае дефолта по долгам ему придется нести персональную ответственность. «Мы были очень уязвимы. Это было страшно», — говорит предприниматель.

Вместо этого компания сосредоточилась на спонсируемых государством программах займов Федерального управления жилищного строительства (FHA). Сейчас у них вторая самая низкая штрафная ставка по кредитам FHA в индустрии. Пока конкуренты выбывали из бизнеса, Quicken Loans пользовалась правительственной программой рефинансирования, чтобы продолжать рост. В 2013-м банк выдал ипотечных кредитов на рекордные $80 млрд и обслуживал еще $140 млрд, что обеспечило прибыль $2 млрд, по оценкам Forbes. После завершения бума рефинансирования в этом году ипотечный бизнес резко ужался. Quicken Loans готовится к сокращению кредитов в 2014 году на 25%, до $60 млрд. Но у других компаний потери намного больше, так что Quicken Loans продолжит завоевывать долю на рынке.

К счастью для Гилберта, централизованная бизнес-модель означает, что расходы его компании существенно ниже, чем у конкурентов. «Это как с продажами программного обеспечения, — говорит миллиардер. — У нас очень низкие расходы, все, что мы делаем, — это перекладываем бумаги». Клиентам это, судя по всему, нравится. По рейтингу J.D. Power, Quicken Loans занимает первое место по критерию удовлетворенности клиентов и в сфере непосредственно кредитов, и в сфере кредитного обслуживания. «Их последовательность в информировании клиентов и своевременное обновление данных выделяют их из общего ряда», — говорит представитель J.D. Power Крейг Мартин.

Новые технологии обеспечили Quicken Loans огромное конкурентное преимущество, но по иронии судьбы, они же являются ахиллесовой пятой Гилберта.

Системы, которые упрощают процесс подачи заявки на кредит через интернет, очень сложны в разработке. Только в Quicken работают около 2000 банкиров и 1100 IT-сотрудников из 30 с лишним стран. Это означает, что Гилберту приходится конкурировать за ценные кадры сразу на двух самых жестких рынках — финансы и IT. При общем уровне безработицы в США в 6,1%, в IT-секторе она составляет всего 3%, а в финансовом — 3,5%. Даже программисты, владеющие кодированием на среднем уровне, часто получают зарплаты от $100 000 в год. А для таких горячих зон хедхантинга, как Кремниевая долина, это число можно смело удвоить или утроить.

Спасатели Детройта

На помощь приходит Детройт. Получая в «городе моторов» $43 000, можно поддерживать такой же уровень жизни, как в Нью-Йорке при зарплате в $100 000 или в Сан-Франциско со $142 000 во многом благодаря низкой стоимости жилья (в Нью-Йорке оно примерно на 1200% дороже, в Сан-Франциско — вдвое больше). Все — от продуктов питания до здравоохранения и коммунальных услуг — в Детройте намного дешевле.

Но Гилберт не довольствуется бюджетным фактором как своим козырем. Он пытается придать рабочим местам современный шик. Головной офис Quicken Loans оборудован стеклянным лифтом, который переливается вибрирующими вспышками синего, желтого и зеленого цвета. Большие опенспейсы и стеклянные стены способствуют сплоченной командной работе, как и просторные комнаты для отдыха или баскетбольные мини-корты прямо посреди этажа для топ-менеджеров.

В отделе ипотечных кредитов, в бывшем здании Chase Bank, которое теперь называется Qube, царит хаос. Финансовые темы бурно обсуждаются за столами из красного дерева. Люди в ярких футболках с наушниками в ярких офисных кабинках сидят или стоят (вся офисная мебель мобильная). Время от времени отдельные группы начинают подпрыгивать и скандировать победные речевки, как спортивные болельщики, празднуя удачную ипотечную сделку. Компания регулярно попадает в верхние строчки рейтингов лучших работодателей. Особенной популярностью пользуется генеральный директор Билл Эмерсон.

«Тут круто, тут весело, тут все по-другому. Люди, которые продают кредиты, не сидят на одном месте, они могут ходить по офису и перебрасываться мячом. Это довольно неожиданно», — говорит Закари Хилл, бывший стажер компании. «Можно подумать, что продуктивность работы при этом страдает, — добавляет его коллега, Дерек Лион. — Но я удивился, как много мы на самом деле успевали».

«Мы бы даже близко не подошли к тому уровню, на котором сейчас находимся, если бы все еще оставались в пригороде, — говорит Гилберт. — Помимо всего прочего, мы получили всплеск креативности и укрепили связи внутри компании. Наши сотрудники никогда не демонстрировали такого творческого подхода, как сейчас. О нас говорят».

Еще более важным притягательным фактором для некоторых перспективных кандидатов, таких как Элеанор Мигода, является сам Детройт. Закончив учебу в Принстоне по специальности «государственное управление и международная политика», 24-летняя выпускница пошла по стандартному пути молодых социально ориентированных предпринимателей: Нью-Йорк, благотворительный фонд, привычная для молодых, образованных и недостаточно высокооплачиваемых жителей дорогих городов диета из лапши быстрого приготовления.

В очередной раз поднимаясь по лестнице в крохотную квартирку в неприветливом районе Вашингтон-Хайтс, которую она делила с двумя соседями, каждый из которых платил $600 в месяц за возможность добираться до работы на метро за 25 минут, Элеанор задумалась. «Я задалась вопросом, как я хочу провести молодость, — говорит она. — Я увидела иронию в том, как наивно мечтала отправиться за границу, чтобы сделать мир лучше за пределами моей страны, хотя и здесь хватает городов, остро нуждающихся в поддержке».

Чтобы помочь Штатам (и, да, немного улучшить собственное финансовое положение), она подала заявку в некоммерческую организацию Venture For America, которая устраивает лучших выпускников страны в стартапы в городах, переживающих упадок. Среди мест, куда она ходила на собеседования, оказалась и компания Гилберта Detroit Venture Partners (DVP). Это венчурный фонд на $55 млн, открытый пять лет назад и на данный момент осуществивший 22 инвестиции, преимущественно в технологически ориентированные бизнесы Детройта.

Увидев город, Мигода в него сразу же влюбилась: «Детройт — город великой американской истории, которому немного не повезло. Здесь масса возможностей научиться чему-то у людей, которых можно считать настоящими американцами, и сделать что-то важное для сегодняшнего дня». В 2013 году она поступила на работу в DVP и переехала.

Истории, подобные этой, — именно то, на что рассчитывает Гилберт. Разумеется, остается открытым вопрос, как будут развиваться события, когда Мигода и другие молодые специалисты решатся завести детей, которых придется растить в городе с наполовину разрушенной образовательной инфраструктурой. Или когда Гилберт столкнется с очередным экономическим спадом.

Но пока Элеанор и сотни других профессионалов откликаются на русалочьи призывы Гилберта. В эпоху безжалостных долгов за высшее образование и бесконечных несбыточных ожиданий он дает молодым сотрудникам преимущество, которому его конкурентам нечего противопоставить, — делает их первопроходцами, частью чего-то увлекательного, важного и полного приключений.

Они не просто работают в крупной компании. Они спасают город.

«Это отличный момент для начала карьеры, — говорит Гилберт новым сотрудником во время ознакомительных встреч. —– Лучше и быть не могло. Если родители относятся к вашему выбору скептично, то через несколько лет они все поймут. Я в этом абсолютно уверен».

Спасти банкрота: зачем миллиардер Дэн Гилберт возрождает Детройт