Из-за резкого падения спроса на квартиры девелоперы готовы на любые ухищрения — от субсидирования ипотечной ставки до компенсации расходов на обучение детей покупателей в близлежащих к новостройкам элитных школах

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

В конце апреля ЦБ понизил ключевую ставку до 12,5%, льготная ипотека, субсидируемая государством, выдается сейчас под 12% годовых. Но в интернете и на рекламных плакатах можно найти немало гораздо более выгодных предложений от застройщиков. РБК выяснял, насколько предлагаемые ими условия покупки жилья реальны.

Подозрительно дешево

В мае на московских улицах появились рекламные баннеры с заманчивым предложением от компании «Самолет Девелопмент». Застройщик предлагает купить квартиру в ЖК «Люберцы», взяв ипотечный кредит под 1% годовых. «Акция: ипотека 1%, квартиры с отделкой у метро» — гласят объявления. Сбербанк выдает кредиты под покупку жилья по этой акции под 11,9%, уточнил РБК сотрудник отдела продаж компании. Но девелопер предоставляет покупателю субсидию в 9,6% от стоимости покупаемого жилья, за счет которой переплата по кредиту в первые 28 месяцев составит всего 1%, утверждает он (детальные расчеты собеседник РБК предоставить не смог).

Есть и другие оговорки: акция распространяется только на однокомнатные квартиры площадью от 39 кв. м и на 2–3-комнатные квартиры от 50 кв. м. «Однушек» в продаже осталось только три, уточнил сотрудник отдела продаж «Самолет Девелопмент».

Маркетинговые ходы со ставкой в 1% — редкость, но получить ипотеку под 8–9% сейчас вполне реально, говорит менеджер кредитного брокера «Содействие». Разница между ставкой для клиента и банковской, по его словам, как правило, покрывается за счет застройщика. В прошлом году девелоперы подняли цены на жилье, так что у них есть возможность субсидировать ипотеку, объясняет собеседник РБК, но льготы распространяются на наименее востребованные квартиры. Требования к заемщику в таких случаях ужесточаются: у него должна быть хорошая кредитная история, а первоначальный взнос, как правило, должен составлять не менее 50%. Наконец, подобные условия, как правило, распространяются не на весь срок кредитования, добавляет эксперт.

Один из примеров — кредитная программа «Группы ЛСР» и банка «Открытие». Партнеры предлагают приобрести квартиры в ЖК «Новое Домодедово», «Нахабино Ясное» и «Донской Олимп» в кредит под 9%. Правда, эта ставка действует только в течение первого года. Дальше она увеличивается до 11,55–11,95% — в зависимости от срока кредитования. Максимальная сумма кредита должна не превышать 8 млн руб., а первоначальный взнос не может быть ниже 50%, уточнил РБК представитель застройщика Константин Верюжский. ЛСР сама субсидирует заемщика, говорит он: «За счет таких акций компания привлекает дополнительных клиентов».

Программа развития РБК Pro Лидерство: первый навык Новое лидерство: как управлять бизнесом в условиях неопределенности Сила окружения: как лидеру расти вместе с командой Словарик диктатора: какие 6 фраз выдадут авторитарного управленца Психология в бизнесе: 6 типов деструктивного руководства Руководитель, от которого не уходят: как заслужить лояльность подчиненных Рост пирога. Как великие компании достигают целей и получают прибыль

Московский кредитный банк обещает ипотеку по ставке в 7,77% в жилом комплексе «Новое Медведково» застройщика «Осенний квартал». Продажей квартир здесь занимается риелторское агентство «Домус Финанс». Его сотрудник уточнил, что такая ставка также распространяется только на первый год кредитования, а дальше поднимается до 12%.

У компании «Мортон» есть программа совместно с ВТБ24: в первые три года заемщик платит банку ипотеку по ставке в 10%, дальше — 12%. Разницу банку оплачивает застройщик. «В ВТБ24 у нас аккредитовано около 15 проектов, — говорит представитель «Мортон» Игорь Ладычук. — Эта программа пользуется колоссальной популярностью у заемщиков». По его словам, квартиры с привлечением ипотеки от ВТБ24 и Сбербанка составляют сейчас около 80% от общих продаж компании.

ЖК «Царицыно-2» от застройщика ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» предлагает получить на покупку квартиры ипотеку от Россельхозбанка под 7,5%. Первоначальный взнос составит 20%, срок кредитования — до 15 лет. Правда, действует эта акция только в течение мая. А с середины месяца компания подняла цены в этом комплексе на 500 руб. за 1 кв. м, не стал скрывать представитель девелопера. Получить такие условия кредитования тоже сможет не каждый: на сайте застройщика в разделе «условия ипотеки» сказано, что итоговая процентная ставка определяется банком по каждому клиенту индивидуально, а «изменение условий может быть произведено банком в одностороннем порядке, без уведомления компании».

Как девелоперы борются за покупателей в кризис

1% — ставка по ипотечному кредиту, предлагаемая компанией «Самолет Девелопмент». Действует только в течение первых 28 месяцев

7,5-процентную ипотечную ставку предлагает застройщик «Московский комбинат хлебопродуктов». Ставка действует весь период кредитования, но он не может превышать 15 лет

9% — ипотечная ставка на квартиры в некоторых жилых комплексах «Группы ЛСР». Ставка действует только один год

10% — ставка по ипотечному кредиту от компании «Мортон». Действует три года, затем поднимается до 12%

От четырех месяцев до полутора лет — срок беспроцентной рассрочки, предоставляемой компанией «ОПИН»

9-процентная скидка на жилье предлагается в проекте «Савеловский Сити» компании MR Group. Акция приурочена к 70-летию Победы

1,7 млн руб. скидки и машино-место предлагает ФКС «Лидер» при покупке квартиры в жилом комплексе M-House

10 лет обучения ребенка в школе оплачивает девелопер «Химки Групп» при покупке дома в жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Школа находится в том же районе, что и дом.

Программы субсидирования ипотеки застройщиком для рынка относительно новы, отмечает первый зампред правления банка «Жилищное финансирование» Игорь Жигунов. Раньше получить ипотеку по ставке в 10–12% можно было и без государственной поддержки, теперь те же 12%, субсидируемые государством, предлагают многие банки. «У застройщиков, чтобы выделиться на этом фоне, не остается выбора, как дополнительно субсидировать ипотеку», — рассуждает он.

«Субсидировать ипотеку для застройщика эффективнее, чем давать скидку: для потребителя первый инструмент понятнее», — считает аналитик компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. Но на долю таких программ в общем объеме продаж, по оценке эксперта, пока приходится не более 5%.

Как работает программа субсидирования ипотеки

Первые кредиты по программе субсидирования ипотеки банки начали выдавать 18 марта. Всего на эту программу государство выделило 20 млрд руб. По условиям программы, ставка для конечного заемщика не должна превышать 12% годовых. Программа действует следующим образом: государство компенсирует разницу между ставкой банка и ставкой для конечного заемщика.

Акции и рассрочки

Большинство девелоперов по-прежнему предпочитает не доплачивать банкам, а делать скидки на свои объекты или продавать квартиры в рассрочку. Эти программы активизировались в начале года, утверждают сами застройщики.

После повышения ключевой ставки застройщики вынуждены были «в срочном порядке хоть как-то стимулировать стремительно угасающий спрос», объясняет директор департамента маркетинга TEKTA GROUP Вартан Погосян. Его компания предложила покупателям несколько вариантов рассрочки, в том числе беспроцентной и с минимальным первоначальным взносом (от 200 тыс. руб.).

У ПИК первоначальный взнос при рассрочке, как правило, составляет 10–50% от стоимости квартиры на момент подписания договора, а остальные платежи — равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, говорит представитель компании. Срок предоставления рассрочки составляет три–шесть месяцев.

ОПИН при поддержке «ВТБ24 Лизинг» начал предоставлять беспроцентную рассрочку в апреле, рассказала советник гендиректора по продажам Наталия Немчанинова. Первоначальный взнос должен составлять не менее 35%, срок выплаты — до окончания строительства (в зависимости от проекта он может составлять до 1,5 года).

Другой популярный механизм привлечения покупателя — скидки. Если в прошлом году при 100-процентной оплате квартиры скидка в среднем составляла 3%, то теперь это 6,5–8%, говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в проекте «Западное Кунцево» размер скидки может составлять от 5 до 7%, в «Новом Тушино» и «Сколковском» — 8%, в «Новом Измайлово» — 9% (проекты ФСК «Лидер»).

В ЖК M-House покупатели трехкомнатных квартир получают скидку в 1,7 млн руб. и машино-место в подарок. А «Химки Групп» при покупке частного дома в третьей очереди ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» компенсирует расходы на 10 лет обучения одного из детей в школе, расположенной в этом же кластере.

Спрос падает

Оценить, какую часть субсидий и скидок девелоперы в реальности закладывают в цену и, таким образом, перекладывают на покупателей, эксперты не берутся. Но предлагаемые сейчас льготы действительно существенны, считает Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». Основное подорожание квартир произошло в четвертом квартале 2014 года, и сегодняшние скидки просто возвращают цены к уровню октября, отмечает эксперт. Но главное — это то, что в условиях падения спроса застройщики вынуждены по-настоящему конкурировать за покупателя.

По оценке гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, в мае продажи квартир в новостройках упали на 10–15% к тому же периоду прошлого года. «В мае продажи традиционно идут не лучшим образом — люди уходят на праздники, в отпуска, поэтому какие-то акции в этот период предлагались и в прошлые годы, — отмечает Лебедева. — Но теперь девелоперам постоянно приходится придумывать что-то новое, чтобы быть конкурентоспособными».

Субсидированная государством ипотека не восставила ситуацию на рынке. Лимит ипотечных кредитов по этой программе составил 400 млрд руб. — это только четверть от той суммы, которую банки выдали на ипотеку в прошлом году, говорит Калюжнова.

По данным Росреестра, в апреле в Москве было заключено 3180 ипотечных сделок с недвижимостью против 4481 год назад.

Трудный год для девелоперов

«Мы отмечаем падение продаж в реализуемых нами новостройках на 20–25% относительно средневзвешенного объема продаж прошлого года, — говорит аналитик «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. — Кроме того, год назад активно продавались квартиры на начальном этапе строительства, сейчас же спрос на подобные квартиры сохранился только в проектах крупных известных девелоперов».

«В мае продажи квартир в новостройках упали с мая прошлого года на 10–15%, — говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. — В конце весны продажи традиционно идут не лучшим образом, но этот год в принципе трудный для девелоперов, и, чтобы поддержать продажи, им постоянно приходится придумывать новые программы акций и скидок».

«Из-за кризиса и дорогой ипотеки продажи в первом квартале упали относительно прошлого года в несколько раз, — отмечает первый заместитель председателя правления банка «Жилищное финансирование» Игорь Жигунов. — Сейчас ситуация такова, что спрос относительно прошлого года ниже примерно на 20%. В этих условиях девелоперам приходится выдумывать новые маркетинговые механизмы, чтобы выделиться и продать свой объект».

Ипотека под 1%: как девелоперы борются за покупателя в условиях кризиса