Управляющий компании «Генстройпроект» Михаил Донченко/ Личный архив

Торговые площади, организованные на первых этажах жилых домов, в наше время обычное явление. Все новые микрорайоны застраиваются домами, в которых не предусмотрено размещение квартир на первых этажах, они сразу отведены под офисы и магазины. В старом жилом фонде первые этажи жилые, но жить на них не всегда комфортно, поэтому и цена на квартиры ниже. С другой стороны, есть потребность в торговых площадях не только в торговых центрах, но и непосредственно в жилых массивах. И у жителей первых этажей есть возможность улучшать жилищные условия, продавая квартиры дороже рыночной цены. Особенно если окна выходят на оживленную улицу.

Порядок перевода квартир в нежилой фонд описан Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК; статьи 22–24), но в регионах могут быть свои законы, определяющие точные требования для перевода. В Москве это постановление правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Порядок, описанный в этом постановлении, корректировался уже несколько раз за четыре года. Между тем, по разным оценкам, в год может переходить из жилого фонда в нежилой от 200 до 500 квартир. Весьма активно, например, шел процесс в Кузьминках (Волгоградский проспект, Зеленодольская улица, ул. Юных Ленинцев), в районах Перово, Строгино (Строгинский бульвар). Или в любом густонаселенном районе, где дома не числятся в списках под снос и рядом есть или строится метро.

Ситуация с переводами помещений из жилых в нежилые в Москве обострилась с января 2015 г., когда департамент жилищной политики (ДЖП) перестал принимать заявки на перевод квартир в нежилой фонд, объясняя это грядущими изменениями. Множество текущих переводов застопорилось, как и сделки по покупке таких квартир. Вскоре стало официально известно, что ДЖП расформировывается и заниматься этим вопросом будет департамент городского имущества (ДГИ). О сроках и порядке ничего не говорилось, эта неопределенность, растянутая во времени, заставила всех участников рынка понервничать. И даже в апреле 2015 г. ситуация оставалась прежней. К этому моменту большинство проектов по переводу были согласованы проектными организациями, осталось только сдать их в уполномоченный орган.

Хлеб и деньги

Банки и кафе стали более активными на рынке стрит-ритейла в Москве и даже увеличили бюджеты на аренду в I квартале 2015 г. по сравнению с концом прошлого года. «Средний бюджет банков на аренду помещений площадью 100–200 кв. м вырос на 34% до 800 000 руб., продуктовых магазинов и салонов связи – на 11%, – приводит примеры Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла JLL. – Но текущие бюджеты ниже тех, что арендаторы были готовы тратить в начале 2014 г.». Она объясняет это тем, что в конце прошлого года арендаторы тщетно искали особые предложения по цене значительно ниже рынка, но были вынуждены либо съехать из выгодно расположенного магазина, либо скорректировать бюджеты в сторону повышения.

Развязка случилась в мае. Во-первых, ДГИ начал принимать документы на перевод квартир, что сняло напряжение участников рынка. На сайте ДГИ можно ознакомиться с регламентом рассмотрения таких заявок. А во-вторых, 15 мая вышло новое постановление правительства Москвы № 276-ПП, в котором сказано, в частности, что внешние тамбуры, так активно пристраиваемые ко всем переводимым квартирам, теперь организовывать нельзя, следует ограничиться только лестницей и козырьком. Это вызвало недовольство предпринимателей, ведь каждый такой тамбур добавлял к помещению до 10 кв. м полезной площади, да и внешне они более заметны. Но в погоне за дополнительными метрами предприниматели часто забывали о том, соответствует ли пристройка внешнему виду дома. К сожалению, многие дома стали просто утыканы коробками-тамбурами, которые не похожи один на другой, хоть и находятся в соседних квартирах. К тому же возникало много вопросов по поводу земли, на которую они опираются. Вероятно, как минимум владельцам тамбуров будет необходимо оформить участки под ними. А если оформление земельных отношений будет затруднено, то, возможно, придется тамбуры уменьшать. Но это пока лишь предположения.

2-комнатная квартира на 1-м этаже с окнами на улицу с оживленным пешеходным трафиком стоит в среднем 9–10 млн руб., перевод ее в нежилой фонд занимает примерно год. Затраты на проект, перевод и ремонт – около 2–2,5 млн руб. Сдавать это помещение в аренду можно за 250 000–300 000 руб. в месяц, или 3–3,5 млн руб. в год. Цена продажи такого арендного бизнеса будет рассчитываться как семь лет окупаемости (не менее 21 млн руб.). Это доходный бизнес, но в нем много тонкостей. Например, чем больше ступенек у лестницы ко входу или чем дальше от тротуара вход, тем меньше ставка аренды и ниже цена самого объекта. Витрина и тамбур тоже влияют на ставки. Тамбур площадью до 10 кв. м может увеличить стоимость объекта до 20%.

Теперь такие объекты – без тамбуров – стали потенциально менее интересны для инвестирования. Но, прождав несколько месяцев в неопределенности и боясь, что переводы могут запретить вообще, предпринимательское сообщество вздохнуло с облегчением: текущие объекты они смогут все-таки перевести в нежилые, хоть и придется убрать тамбуры из проектов. Остается, конечно, вопрос с лестницами. В ЖК сказано, что для помещения, которое переводится в нежилой фонд, должен быть организован отдельный вход. Часто его просто невозможно сделать без лестницы, которая, естественно, будет опираться на землю. И эту площадь земли нужно оформлять в аренду у города. Сейчас именно такое требование предъявляет ДГИ по рассматриваемым проектам.

Надеюсь, что эти изменения пойдут на пользу всем: и жителям неудобных первых этажей, и предпринимателям. И что стрит-ритейл по-русски, пусть и без тамбуров, будет выглядеть привлекательно.

Автор – управляющий компании «Генстройпроект»

Собственникам объектов на первых этажах домов придется менять проекты