Застройщики могут столкнуться с кризисом ликвидности

В России не распродано 45% жилья, а три крупнейших застройщика — ПИК, ЛСР и "Эталон" — не могут реализовать почти каждую вторую квартиру, утверждает Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По мнению его экспертов, из-за высоких ставок по кредитам для девелоперов и падения платежеспособности населения отрасль может столкнуться с кризисом ликвидности. Сами застройщики настаивают, что проблем с продажами жилья нет, а спрос на квартиры и вовсе начал расти.

В России сейчас не распродано 45% заявленного к строительству жилья. К такому выводу пришли специалисты РАСК, проанализировав совместно с Национальным объединением застройщиков полугодовые отчеты трех крупнейших девелоперов федерального уровня — ПИК, ЛСР и "Эталон", чьи акции торгуются на Лондонской фондовой бирже. Эксперты взяли за основу выручки этих компаний, объемы продаж и ввода жилья: их совокупные доходы сократились, что привело к увеличению в январе--июне этого года объема нераспроданных квартир — до 213,6 млрд руб. против 195,2 млрд руб. по итогам первого полугодия 2014-го. Ситуация по небольшим застройщикам еще тревожнее, оценивает исполнительный директор РАСК Вячеслав Строкань. Причина — в снижении деловой активности, что привело к падению с июля 2014 года по июль 2015 года реальных зарплат на 9,2% и располагаемых доходов граждан на 2%, поясняет он.

Прошлый год для застройщиков был успешным из-за двукратного роста курса валют. По итогам 2014-го ПИК, ЛСР и "Эталон" заключили договоров по продаже 2,096 млн кв. м (в конце 2013 года — 1,78 млн кв. м).

Темпы ввода жилья начали снижаться

Но сейчас оптимизм девелоперов не так очевиден: в январе--июне этого года три компании продали совокупно 565 тыс. кв. м, в то время как за тот же период прошлого года — 875 тыс. кв. м. Выручка этих компаний в первом полугодии 2014-го стала также сокращаться: этот показатель оставил 64,87 млрд руб. против 70,83 млрд руб. за шесть месяцев прошлого года. Действующие для застройщиков ставки на проектное финансирование, достигающие 20%, падение спроса на жилье могут привести к серьезным проблемам с ликвидностью в отрасли, отмечает господин Строкань. "Вплоть до задержек реализации текущих проектов и существенного снижения объемов строительства",— предупреждает эксперт.

Рост непроданных запасов квартир не говорит о падении продаж, уверяют застройщики и риэлторы. Крупные девелоперы часто продают жилье через одну структуру и не справляются с реализацией, поясняет гендиректор Est-a-Tet Кайдо Каарма. По его словам, продажи Est-a-Tet по итогам третьего квартала 2015 года сократились на 7% относительно того же периода 2014 года, но если сравнивать со вторым кварталом текущего года, рост составил 20%. В "Эталоне" утверждают, что рост объема жилья на балансе — признак активного строительства. "На фоне повышенного спроса в конце 2014 года в начале этого года действительно был спад, но к третьему кварталу спрос снова стал расти",— сообщил "Ъ" представитель девелопера. В ПИК комментировать выводы РАСК отказались, напомнив, что, по собственным данным компании, за первое полугодие продажи выросли на 4,6% — до 228 тыс. кв. м. Прогнозировать развитие событий на рынке до конца года в группе тоже не стали, сославшись на публичность. Член правления ЛСР Юрий Ильин объяснил рост предложения тем, что с начала этого года группа открыла продажи в шести комплексах. "С началом делового сезона мы отметили рост спроса, что косвенно говорит об улучшении ситуации на рынке",— передал он через пресс-службу.

Как застройщики поделили дольщиков

Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая тоже говорит, что затоваривания по объектом указанных застройщиков нет. "Это нормальная ситуация, когда девелоперы 10-15% квартир продают после сдачи дома",— отмечает она, добавив, что продажи просели в объектах с неудачной локацией или ценами. "Новые жилые комплексы пользуются популярностью, так как выходят на рынок с дисконтом до 15%",— подчеркнула она. Объем предложения на рынке новостроек в Москве и Подмосковье с сентября прошлого года по сентябрь этого года вырос на 33% — до 2,279 млн кв. м. Средняя стоимость жилья в новостройках составляет 247 тыс. руб.— в годовой динамике рост составил 2%, по сравнению со вторым кварталом показатель упал на 5%, подсчитали в Est-a-Tet. "Это случилось из-за роста предложений квартир в домах на низкой стадии готовности",— отмечает Кайдо Каарма.

Екатерина Геращенко, Анатолий Костырев

Рынок жилья стоит полупустой