Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС

По итогам девяти месяцев 2015 года средний размер сделки с коммерческой недвижимостью упал до $75 млн, оценили в Knight Frank. Показатель опустился почти до уровня самого провального за десятилетие 2009 года в $72 млн.

Две причины падения

За три квартала 2015 года средний размер сделки на рынке коммерческой недвижимости России составил $75 млн, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank. Компания учитывает сделки по покупке офисных, торговых центров, складов для коммерческого использования, но не включает в статистику сделки по покупке объектов под собственные нужды. По итогам года средний размер сделки, по предварительному прогнозу Knight Frank, составит $76,4. Таким образом, сумма сделки будет на 29% ниже, чем в 2014 году, и на 37% меньше, чем в рекордном за последнее десятилетие 2013‑м. Ниже, чем в 2015‑м, сумма сделки за последние десять лет была только в 2009 году (см. график).

У падения среднего размера сделки есть две главные причины, говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев: «Во-первых, из‑за девальвации рубля существенно снизилась стоимость самих активов в долларовом эквиваленте. Во-вторых, недоступность рынков капитала ограничивает возможности инвесторов заключать крупные сделки».

Российский рубль за последний год по отношению к доллару девальвировался примерно на 38%. Поэтому если пересчитать цифры Knight Frank в рубли, то средний размер сделки, напротив, увеличится с 4,1 млрд в 2014 году до 4,5 млрд руб. в этом (исходя из средневзвешенного курса доллара за истекший период года).

Общий объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости по итогам трех кварталов 2015 года составил $1,9 млрд, снизившись на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, оценивают в Knight Frank.

«Рынок сегодня живет в рублевых реалиях, — рассуждает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций Cushman & Wakefield Андрей Безверхий. — В рублях средний размер сделки не падает, а в долларах лишь корректируется с учетом девальвации национальной валюты». Несмотря на то что существенная часть сделок на рынке, а также ставки аренды в последнее время номинируются в рублях, статистика, как и раньше, по‑прежнему традиционно ведется в долларах. Такая статистика, в частности, позволяет получить ориентир для иностранных игроков, объясняет Алан Балоев.

Ниже, чем в 2009-м

По оценке Colliers International, средний размер сделки на рынке коммерческой недвижимости в этом году будет даже ниже, чем в 2009 году: «За январь — сентябрь 2015 года он составил $50 млн, тогда как по итогам 2009 года достигал $70 млн, — говорит директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. — Но мы еще надеемся, что до конца года будут закрыты несколько крупных сделок, которые увеличат средний уровень». На рынке сегодня заключается мало крупных сделок, продолжает Цыренов: «Кредитное финансирование сегодня недоступно для большинства покупателей, и многие из тех, что нацеливался на крупные активы, вынуждены были скорректировать свои планы, купив объекты меньшего размера», — поясняет он.

Компания JLL (до 2014 года — Jones Lang LaSalle) не рассчитывает средний размер сделки на рынке, однако ведет статистику по объему сделок. В последние два года на российском рынке недвижимости значительно сократилось число крупных инвестиционных сделок, превышающих $300 млн, объясняет падение руководитель отдела исследований JLL Том Манди: «По итогам первых трех кварталов 2015 года число таких транзакций составило всего 4% от общего количества [сделок] против 8–9% в 2011–2013 годах, — продолжает он. — При этом основное число сделок этого года — 44% — оцениваются в $21–50 млн каждая».

В четвертом квартале благодаря стабилизации курса рубля инвесторы на рынке коммерческой недвижимости активизировались, отмечает управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара: «Если судить по тем сделкам, в которых мы участвуем, на рынке достаточно игроков, способных инвестировать в активы стоимостью несколько сотен миллионов долларов, и сейчас они стали смелее, чем год назад. Но все может измениться, если рубль вновь ослабнет».

В следующем году средний уровень сделки, скорее всего, останется примерно на этом же уровне, рассуждают сейчас эксперты. «Дальнейшее падение цены вряд ли произойдет, — прогнозирует директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. — Скорее всего, мы останемся на том же уровне». «Рост показателя мы увидим только в том случае, если на рынок вновь вернется доступное кредитное финансирование», — считает Саян Цыренов.

Без крупных сделок