Склады являются платформой, опорой организации цепочки поставок. Неважно – большой распределительный центр далеко за городом, или небольшой склад внутри города, или некая автоматизированная современная конструкция, которая работает практически без людей.

В Московском регионе склады – один из крупнейших сегментов коммерческой недвижимости. Сегодня порядка 12 млн кв. м современных складов размещено между МКАД и первой бетонкой (А-107), т. е. в радиусе примерно 30 км вокруг Москвы. За последние 10 лет, если сравнивать 2008 и 2018 гг., было построено порядка 8 млн кв. м новых современных складов, на которых было создано около 250 000 рабочих мест.

10 главных факторов

На что прежде всего обращают внимание офлайн- и онлайн-ритейлеры при выборе складов? Мы выделили 10 факторов.

Андрей Постников

Окончил Санкт-Петербургский государственный морской технический университет. Имеет степень MBA от ESIDEC. Более 15 лет работает в сфере коммерческой недвижимости. До прихода в «Ориентир» был региональным директором JLL, специализировался на инвестициях, сделках и услугах девелоперам и компаниям – покупателям складской и офисной недвижимости, а также на сделках с земельными участками.

В первую очередь – это транспортная доступность, а в дальнейшем – скорость доставки от места склада до конечных потребителей.

Второй фактор – доступность трудовых ресурсов. Сегодня в Московской области, в Москве необходимых трудовых ресурсов не хватает, достаточно часто они восполняются за счет других регионов.

Третье – это общая стоимость, включающая в себя не только аренду, но и все дальнейшие эксплуатационные расходы: коммунальные платежи, связь, электроэнергия и т. п.

Далее следуют наличие необходимых мощностей и коммуникаций; отсутствие титульных рисков и рисков лицензирования; отсутствие рисков доступа и сервитутов; все, что касается транспортной схемы, парковки, контроля въезда-выезда. Затем конфигурация помещений и офисов, их допустимая высота и разрешенные нагрузки; надежность и энергоэффективность инженерных систем здания. И последнее – это эксплуатация и возможность сменить эксплуатирующую организацию.

Складские инновации

Склады меняются достаточно сильно в течение последних 10 лет. Но, анализируя то, как они начали меняться в последние 2–3 года и, соответственно, прогнозируя скорость этих изменений на будущее, можно сказать, что нынешние изменения не эволюционные, а революционные. Это две большие части.

Первая – то, что происходит с самим зданием. Происходит движение в сторону повышения sustainability (устойчивости) элементов. То есть уменьшение потребления электричества и других ресурсов, сокращение потерь, увеличение эффективности использования самих помещений и за счет этого – снижение расходов.

Компания «Ориентир»

Девелопер. Владелец – Елена Бондарчук. Финансовые показатели не раскрываются. Создана бывшим партнером складского девелопера PNK Group Еленой Бондарчук. До конца 2017 г. называлась «Логопарк девелопмент». Выступала девелопером логистического парка «Север» на Ленинградском шоссе в Москве (суммарная площадь комплекса – 380 000 кв. м).

Но важнейшие инновационные изменения происходят внутри. Они позволяют, во-первых, повысить эффективность внутренних процессов: таких как функция хранения, уровень автоматизации, оптимизация численности персонала и проч. На российском рынке можно привести около десятка примеров полностью автоматизированных высотных складов, в которых функция хранения осуществляется без участия людей: автоматизированная система позволяет выбирать необходимую паллету с грузом, если это паллетное хранение, и передавать ее в экспедицию.

Те, кто интересуется организацией складских процессов, могут посмотреть видео о высокой степени роботизации, которую применяет для своих фулфилмент-центров Amazon. Там роботы, по сути, организуют все пространство и подъезжают с тележкой с товаром к точке формирования заказов, к комплектовщику.

Сегодня таких примеров реализации нет ни в Москве, ни в России, насколько мне известно. Но это то, что сейчас просчитывают некоторые интернет-компании как перспективу на 3–4 года. Для этого требуются не классические склады, как мы их видим сейчас – коробка с полом и 12 м высоты, – а многоэтажные склады. То есть будет склад с бетонными перекрытиями, в 5–6 этажей (а может быть, и больше) с высотой каждого этажа примерно 4 м, на котором будут полностью автоматизированы процесс хранения, перемещения, передачи товаров к точке комплектации и сама комплектация заказа. Это нужно интернет-компаниям с огромным ассортиментом, очень большим в рамках одного склада, с тем чтобы повысить скорость комплектации одного заказа, увеличить общее число заказов, собираемых в сутки, и снизить ошибки при их формировании.

Резюмируя, могу сказать: потенциал роста складского сектора – в 2 раза за следующие 10 лет. Внедрение инноваций в первую очередь коснется внутренних процессов. И горизонт появления высокоавтоматизированных процессов в массовых масштабах – приблизительно следующие 3–5 лет.

Вопрос модератора

Артем Соколов, президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ): Вы интересно сравнили Amazon с традиционными фулфилмент-центрами, сказали, что у нас нет ничего похожего в стране. А как вы считаете – то, что сделал Amazon, это вообще рентабельно? Это же стоит огромных денег. При текущем уровне развития е-commerce в России это оправданно или нет?

Андрей Постников: Что касается полностью автоматизированного фулфилмент-центра (с роботами-тележками). В настоящий момент ни у одного отдельно взятого е-commerce игрока [в ритейле] нет ни таких [товарных] объемов, ни ясного понимания, какие товары будут востребованы в следующие несколько лет и как, соответственно, будет меняться у него ассортимент, чтобы под это можно было выстраивать систему. Эти два фактора являются ограничением для того, чтобы рассчитать инвестицию и возврат этих инвестиций на горизонте хотя бы 10 лет.
Сейчас [со стороны онлайн-ритейлеров] есть в хорошем смысле спекуляция: мол, в течение скольких-то лет будет двукратный рост, а значит, нам нужен такого-то размера склад, но пока давайте ограничимся не полностью роботизированными процессами, а все-таки мезонинными конструкциями, на которых люди будут комплектовать заказы. А уровень автоматизации ограничим сортером и системой конвейеров, чтобы в единые коробочки заказы складывать.

Текст подготовлен по материалам XVI ежегодной конференции «Ритейл в России», проведенной газетой «Ведомости» 21 марта 2019 г. в Москве

Революция на складах